Comment calculer l’impôt sur les revenus fonciers ?

L’investissement immobilier à des fins locatives génère des revenus soumis à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques. Ceci étant, les modalités de calcul des revenus locatifs varient selon la nature des locations envisagées. Il convient alors de distinguer en premier lieu les locations meublées des locations nues qui sont imposables respectivement dans la catégorie BIC et revenu foncier avec des modalités de calcul différentes.

Sans s’attarder sur le régime fiscal LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel), l’imposition des revenus fonciers consiste à déterminer la base imposable pour ensuite procéder au calcul de l’impôt selon le régime fiscal choisi.

Quelles conséquences le choix du régime fiscal peut-il avoir sur l’imposition des revenus fonciers ? Est-il possible de réduire le montant des revenus fonciers imposables ?

Les différents régimes d’imposition pour les revenus fonciers

Avant tout, il convient de distinguer les différents régimes possibles pour l’imposition des revenus locatifs issus des locations nues d’immeuble détenu de manière directe ou indirecte par l’intermédiaire d’une société sous le régime de la transparence fiscale (SCI, SCI familiale, SCPI…).

Le contribuable a donc le choix entre :

  • le régime micro foncier ;
  • le régime réel.

Le régime réel pour l’imposition des revenus fonciers

Comme pour la plupart des régimes fiscaux, le régime réel a pour vocation de tenir compte des charges nées à l’occasion de l’exploitation du bien immeuble. Le régime réel prend donc comme base imposable les revenus locatifs diminués des charges afférentes à la location de l’immeuble tel qu’énoncé dans l’article 31 du Code général des impôts.

Le revenu foncier net imposable se calcule donc en déduisant principalement :

  • les frais d’administration et de gestion de l’immeuble tel que les frais de gestion locative facturés par une agence immobilière ;
  • les indemnités d’éviction et les frais de relogement ;
  • les dépenses de travaux dans les conditions définies par l’administration fiscale (par exemple les travaux d’entretien sont déductibles tandis que les travaux permettant un gain de surface le ) ;
  • les impôts locaux ;
  • les primes d’assurance (garantie loyer impayé et autres assurances portant sur le logement) ;
  • les provisions pour charges de copropriété ;
  • les intérêts et frais d’emprunt (frais de dossier).

Toutes les charges déduites doivent être justifiées.

Une fois les revenus fonciers nets obtenus, il convient d’intégrer le résultat :

  • dans les tranches marginales de l’impôt avec les autres catégories de revenu ;
  • dans le calcul des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Le régime réel est particulièrement intéressant dès lors que le parc immobilier locatif est conséquent avec un volume de charges importantes. A défaut, il peut être intéressant de conserver le régime micro foncier en raison notamment de sa simplicité.

Le régime micro foncier

Le régime du micro foncier vise à imposer les revenus locatifs de manière forfaitaire sans prendre en compte les charges réelles. Ainsi, à partir du moment où les charges réelles issues de l’immeuble représentent un pourcentage des revenus fonciers inférieurs à l’abattement forfaitaire du régime micro (30%), le contribuable a tout intérêt à ne pas opter pour le régime réel.

En effet, le contribuable pourra être autonome sur la déclaration de ses revenus locatifs puisqu’il aura seulement à déclarer la totalité de ses revenus fonciers bruts puis d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30% sans tenir compte de ses charges réelles.

Cependant, le régime micro foncier est applicable seulement si le contribuable ne dépasse pas le plafond des 15 000 euros de loyer brut par an. La marge de manoeuvre est donc réduite dès lors que le patrimoine immobilier locatif se compose de plusieurs biens immobiliers.

Par ailleurs, le régime micro foncier ne peut venir se cumuler avec certains dispositifs conférant des avantages fiscaux tels qu’énoncée dans cette publication du BOFIP

Exemple de calcul de l’impôt sur les revenus fonciers selon le régime choisi

Pour mieux comprendre la mécanique d’imposition des revenus fonciers, nous allons partir d’un exemple concret.

Votre client un appartement en location nue générant 14 000 euros de revenus locatifs, mais aussi un certain nombre de charges.

LibelléDébitCrédit
Revenus locatifs14 000 euros
Taxe foncière1 200 euros
Primes d’assurance400 euros
Provisions sur charge copropriété800 euros
Charges de gestion locative (agence immobilière)2 000 euros
Charges d’agrandissement de la terrasse7 000 euros
Charges de réparation du chauffage individuel 800 euros
Total12 200 euros14 000 euros
Solde1 800 euros

Le choix du régime micro foncier

Dans le cas présent, la totalité des revenus fonciers bruts ne dépasse pas les 15 000 euros. Le contribuable peut donc bénéficier du régime micro foncier.

Pour calculer les revenus nets fonciers sous le régime micro fiscal, la procédure est relativement simple.

Il convient de prendre la totalité des revenus bruts et d’appliquer l’abattement de 30% soit :

14 000 – 14 000 x 0,3 = 9 800 euros de revenus nets fonciers

Ensuite, le résultat net obtenu doit être intégré dans les tranches marginales de l’impôt du contribuable. 

De plus, il convient de liquider les prélèvements sociaux de 17,2% applicable sur le montant net des revenus locatifs soit :

9 800 x 0,172 = 1 685,6 euros de prélèvements sociaux.

Le calcul des impôts applicables aux revenus fonciers avec le régime réel

Le contribuable peut opter pour le régime réel. A noter que son option pour le régime réel lui empêche pendant 3 ans de bénéficier du régime micro foncier.

Afin de connaitre le montant total des revenus locatifs nets, il faut dans un premier temps ventiler les charges non déductibles.

LibelléDébitCréditDéductible ?
Revenus locatifs14 000 euros
Taxe foncière1 200 eurosOui
Primes d’assurance400 eurosOui
Provisions sur charge copropriété800 eurosOui
Charges de gestion locative (agence immobilière)2 000 eurosOui
Charges d’agrandissement de la terrasse7 000 eurosNon
Charges de réparation du chauffage individuel 800 eurosOui
Total12 200 euros14 000 euros
Solde1 800 euros
Revenus fonciers nets imposables8 800 euros

Seules les charges d’agrandissement de la terrasse ne sont pas déductibles, car elles sont constitutives des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Dans cette situation, peut-être aurait-il mieux valu envisager une location meublée pour déduire notamment l’amortissement des travaux de la terrasse.

Maintenant les revenus nets fonciers imposables calculés, il convient :

  • de les intégrer dans les tranches marginales de l’impôt ;
  • de liquider les prélèvements sociaux de 8 800 x 0,172 = 1 513,6 euros.

Dans le présent exemple, on constate que le régime réel est plus intéressant fiscalement que le régime foncier. Par contre, si la gestion locative avait été assumée directement par le contribuable (- 2000 euros), il aurait été préférable d’opter pour le régime microfoncier !

Quelles sont les solutions pour réduire l’impôt sur les revenus fonciers ?

Malgré la déduction des charges relatives à l’exploitation de l’immeuble en location nue, les revenus fonciers peuvent vite devenir importants et entraîner une forte taxation. Pour réduire le montant des impôts fonciers, plusieurs stratégies selon la situation patrimoniale et personnelle du contribuable peuvent être envisagées :

Le démembrement du bien locatif

La méthode du démembrement consiste à attribuer l’usufruit temporairement à une autre personne pour qu’elle perçoive les fruits de la location. 

Cette méthode est particulièrement intéressante lorsqu’elle se substitue au paiement d’une pension par exemple : les revenus locatifs entrent directement dans le patrimoine de l’usufruitier sans transiter par le patrimoine du nu-propriétaire diminuant ainsi les frottements fiscaux.

Passer de la location nue à la location meublée

La location meublée propose de véritables avantages fiscaux et des possibilités de déduction de charges bien plus importantes que pour les locations nues avec notamment la possibilité d’amortir le prix d’acquisition de l’immeuble.

En passant certains immeubles en location meublée, il y a transfert des revenus fonciers dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) diminuant d’autant le montant des revenus fonciers imposables.

Générer des déficits fonciers

Il existe de nombreux véhicules d’investissement immobilier conçus pour générer des déficits fonciers tels que les SCPI fiscales. Ces sociétés réalisent principalement des investissements sur des immeubles à rénover pour ensuite générer des plus-values sur la revente. Pendant toute la phase de travaux, une quote-part des travaux est imputable sur les revenus fonciers du contribuable sans limitation. 

Il est alors possible, selon le volume investi, de couvrir une grande partie des revenus fonciers bruts par les déficits fonciers engendrés par la SCPI.

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