L’investissement immobilier à des fins locatives génère des revenus soumis à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques. Ceci étant, le régime fiscal des revenus locatifs dépend de la nature des locations envisagées. On oppose ainsi les locations meublées aux locations nues qui sont imposables respectivement dans la catégorie BIC ou des revenus fonciers avec des modalités de calcul différentes.
Sans s’attarder sur le régime fiscal LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel), l’imposition des revenus fonciers consiste à déterminer la base imposable pour ensuite procéder au calcul de l’impôt selon le régime fiscal choisi.
Quelles conséquences le choix du régime fiscal peut-il avoir sur l’imposition des revenus fonciers ?
Est-il possible de réduire le montant des revenus fonciers imposables ?
Les différents régimes d’imposition pour les revenus fonciers
Avant tout, il convient de distinguer les différents régimes possibles pour l’imposition des revenus locatifs issus des locations nues d’immeubles détenus de manière directe ou indirecte par l’intermédiaire d’une société sous le régime de la transparence fiscale (SCI, SCI familiale, SCPI…).
Le contribuable a donc le choix entre deux régimes d’imposition :
- le régime réel ;
- le régime micro-foncier.
Le régime réel pour l’imposition des revenus fonciers
Comme pour la plupart des régimes fiscaux, le régime réel a pour vocation de tenir compte des charges réelles nées à l’occasion de l’exploitation du bien immeuble. Le régime réel prend donc comme base imposable les revenus locatifs diminués des charges afférentes à la location de l’immeuble tel qu’énoncé par l’article 31 du Code général des impôts. La liste des dépenses déductibles est limitative.
Le revenu foncier net imposable se calcule donc en déduisant principalement :
- les frais d’administration et de gestion de l’immeuble tel que les frais de gestion locative facturés par une agence immobilière ;
- les indemnités d’éviction et les frais de relogement du locataire ;
- les dépenses de travaux dans les conditions définies par l’administration fiscale (seules les dépenses de réparation et d’entretien ainsi que les dépenses d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers, tandis que les travaux permettant un gain de surface ne le sont pas ) ;
- les impôts (impôts locaux qui n’incombent pas au locataire, contribution sur les revenus locatifs) ;
- les primes d’assurance (garantie loyer impayé et autres assurances portant sur le logement) ;
- les provisions pour charges de copropriété et les régularisations de charges ;
- les intérêts et frais d’emprunt (frais de dossier).
Toutes les charges déduites doivent être justifiées.
Une fois les revenus fonciers nets obtenus sur l’ensemble des biens appartenant au contribuable, il convient d’intégrer le résultat global :
- dans les tranches marginales de l’impôt avec les autres catégories de revenu ;
- et dans le calcul des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Le régime réel est particulièrement intéressant dès lors que le parc immobilier locatif est conséquent avec un volume de charges importantes. A défaut, il peut être intéressant de conserver le régime micro foncier en raison notamment de sa simplicité.
Le régime micro-foncier
Le régime du micro-foncier consiste à imposer les revenus locatifs de manière forfaitaire sans prendre en compte les charges réelles (CGI, art. 32).
Ainsi, à partir du moment où les charges réelles issues de l’immeuble représentent un pourcentage des revenus fonciers inférieur à l’abattement forfaitaire du régime micro (30%), le contribuable a tout intérêt à ne pas opter pour le régime réel.
En effet, le contribuable pourra être autonome sur la déclaration de ses revenus locatifs puisqu’il aura seulement à déclarer la totalité de ses revenus fonciers bruts. L’Administration se chargera d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30%.
Cependant, le régime micro-foncier est applicable seulement si le contribuable ne dépasse pas le plafond des 15 000 euros de loyers bruts par an. La marge de manœuvre est donc réduite dès lors que le patrimoine immobilier locatif se compose de plusieurs biens immobiliers.
Par ailleurs, le régime micro foncier ne peut venir se cumuler avec certains dispositifs conférant des avantages fiscaux (monuments historiques, amortissement Besson, Perissol, Robien… : V. BOI-RFPI-DECLA-10, §60 et s.).
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Exemple de calcul de l’impôt sur les revenus fonciers selon le régime choisi
Pour mieux comprendre la mécanique d’imposition des revenus fonciers, nous allons partir d’un exemple concret.
Votre client a mis un appartement en location nue générant 14 000 euros de revenus locatifs annuels, mais aussi un certain nombre de charges.
| Libellé | Débit | Crédit |
| Revenus locatifs | 14 000 € | |
| Taxe foncière | 1 200 € | |
| Primes d’assurance | 400 € | |
| Provisions sur charge copropriété | 800 € | |
| Charges de gestion locative (agence immobilière) | 2 000 € | |
| Charges d’agrandissement de la terrasse | 7 000 € | |
| Charges de réparation du chauffage individuel | 800 € | |
| Total | 12 200 € | 14 000 € |
| Bénéfice net | 1 800 € |
Le choix du régime micro foncier
Dans notre exemple, la totalité des revenus fonciers bruts ne dépasse pas le seuil de 15 000 euros. Le contribuable peut donc bénéficier du régime micro-foncier.
Pour calculer les revenus nets fonciers dans le régime micro-foncier, la procédure est relativement simple. Il convient de prendre la totalité des revenus bruts et d’appliquer l’abattement de 30% soit :
14 000 – (14 000 x 0,3) = 9 800 euros de revenus nets fonciers imposables.
Ensuite, le résultat net obtenu doit être intégré dans les tranches marginales de l’impôt sur le revenu du contribuable.
De plus, il convient de liquider les prélèvements sociaux de 17,2% applicables sur le montant net des revenus locatifs soit :
9 800 x 0,172 = 1 686 euros de prélèvements sociaux.
Le calcul des impôts applicables aux revenus fonciers avec le régime réel
Le contribuable peut opter pour le régime réel. A noter que son option pour le régime réel lui empêche pendant 3 ans de bénéficier du régime micro foncier.
Afin de connaître le montant total des revenus locatifs nets, il faut dans un premier temps ventiler les charges non déductibles.
| Libellé | Débit | Crédit | Déductible ? |
| Revenus locatifs | 14 000 € | ||
| Taxe foncière | 1 200 € | Oui | |
| Primes d’assurance | 400 € | Oui | |
| Provisions sur charge copropriété | 800 € | Oui | |
| Charges de gestion locative (agence immobilière) | 2 000 € | Oui | |
| Charges d’agrandissement de la terrasse | 7 000 € | Non | |
| Charges de réparation du chauffage individuel | 800 € | Oui | |
| Total | 12 200 € | 14 000 € | |
| Bénéfice net | 1 800 € | ||
| Revenus fonciers nets imposables | 8 800 € |
Seules les charges d’agrandissement de la terrasse ne sont pas déductibles, car elles sont constitutives des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Dans cette situation, peut-être aurait-il mieux valu envisager une location meublée pour déduire notamment l’amortissement des travaux de la terrasse.
Maintenant les revenus nets fonciers imposables calculés, il convient :
- de les intégrer dans les tranches marginales de l’impôt ;
- de liquider les prélèvements sociaux, soit 8 800 x 0,172 = 1 513,6 euros.
Dans le présent exemple, on constate que le régime réel est plus intéressant fiscalement que le régime foncier. Par contre, si la gestion locative avait été assumée directement par le contribuable (- 2000 euros), il aurait été préférable d’opter pour le régime micro-foncier !
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Quelles sont les solutions pour réduire l’impôt sur les revenus fonciers ?
Malgré la déduction des charges relatives à l’exploitation de l’immeuble en location nue, les revenus fonciers peuvent vite devenir importants et entraîner une forte taxation. Pour réduire le montant des impôts fonciers, plusieurs stratégies selon la situation patrimoniale et personnelle du contribuable peuvent être envisagées :
- le démembrement de l’usufruit et de la nue-propriété du bien locatif ;
- assurer un mix optimal entre location nue et location meublée ;
- réaliser des investissements immobiliers générant des déficits fonciers qui pourront être compensés par des revenus fonciers retirés des autres biens.
Démembrer la propriété du bien locatif
La méthode du démembrement consiste à attribuer l’usufruit temporaire d’un bien à une autre personne pour qu’elle perçoive les fruits de la location.
Cette méthode est particulièrement intéressante lorsqu’elle se substitue au paiement d’une pension par exemple : les revenus locatifs entrent directement dans le patrimoine de l’usufruitier sans transiter par le patrimoine du nu-propriétaire diminuant ainsi les frottements fiscaux.
Il est ainsi courant de consentir un usufruit temporaire à un enfant majeur poursuivant ses études supérieures. Cette méthode présente aussi des avantages en termes d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Passer de la location nue à la location meublée
La location meublée propose de véritables avantages fiscaux et des possibilités de déduction de charges bien plus importantes que pour les locations nues avec notamment la possibilité d’amortir le prix d’acquisition de l’immeuble ou les gros dépenses d’agrandissement et d’amélioration qui en matière de revenus fonciers ne sont pas déductibles.
En passant certains immeubles en location meublée, il y a transfert des revenus fonciers dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) diminuant d’autant le montant des revenus fonciers imposables.
Générer des déficits fonciers
Il existe de nombreux véhicules d’investissement immobilier conçus pour générer des déficits fonciers tels que les SCPI fiscales. Ces sociétés réalisent principalement des investissements dans des immeubles à rénover pour ensuite générer des plus-values à la revente. Pendant toute la phase de travaux, une quote-part des travaux est imputable sur les revenus fonciers du contribuable sans limitation.
Il est alors possible, selon le volume investi, de couvrir une grande partie des revenus fonciers bruts par les déficits fonciers engendrés par la SCPI.
