Créer une SCI familiale sans apport pour un investissement locatif

Créer une SCI familiale sans apport revient à un créer un véhicule d’investissement financier spécialisé dans l’immobilier avec un fort effet levier. Par essence, ce type de montage juridique présente un risque financier non négligeable, mais dès lors qu’il est maîtrisé, une opportunité patrimoniale formidable pour constituer un patrimoine fructifère. De surcroît, la SCI familiale s’avère être un outil de transmission de patrimoine adapté permettant d’assurer une gouvernance fluide et sur mesure des biens immobiliers.

L’enjeu de la SCI familiale créée sans apport va donc se situer sur sa capacité à obtenir un financement suffisant pour acquérir un ou plusieurs immeubles. Dès lors, quelle stratégie adoptée ? Comment créer une SCI familiale sans apport ?

En quoi consiste la SCI familiale ?

La SCI familiale est une société civile constituée d’associés d’une même famille (associés parents ou alliés jusqu’au 4e degré) dont l’objet social vise à la détention, la gestion et l’exploitation à des fins civiles d’un bien immobilier (c’est-à-dire la location nue et non la location en meublée qui est une activité commerciale par nature). 

La SCI est donc propriétaire du bien immobilier et les associés familiaux, en fonction de leur part respective dans le capital social, détiennent indirectement une partie de l’immeuble. Il s’agit donc comme pour toutes les sociétés d’une mise en commun de ressources propres en vue de la réalisation d’un objectif commun : l’achat immobilier.

Si habituellement les apports en numéraire respectifs des associés de la SCI familiale permettent de constituer par le biais du capital social son apport personnel exigé par la plupart des banques, ces derniers peuvent, selon leur situation patrimoniale, s’en affranchir et créer une SCI familiale sans apport (ou du moins un apport tellement peu élevé qu’il ne saurait être significatif eu égard à l’importance de l’acquisition immobilière).

Pourquoi est-il possible de créer une SCI familiale sans apport pour effectuer un investissement locatif ?

La possibilité d’emprunter sans apport par le biais d’une SCI familiale tient à l’appréciation de la banque quant à la solvabilité des différents emprunteurs. De plus, l’affectation de l’immeuble à un investissement locatif lui permet d’apprécier plus en détail la viabilité financière de l’opération envisagée.

La création d’une SCI familiale pour améliorer les garanties du prêt immobilier

Dans le cadre d’un achat immobilier en nom propre, la banque dispose d’un seul débiteur avec, à défaut d’une sûreté, souvent pour seule garantie le bien immobilier acquis par le biais de l’emprunt. La situation est donc risquée si l’emprunteur n’est pas en mesure de démontrer un patrimoine conséquent pouvant être liquidé ou saisi à des fins de remboursement ; et/ou des revenus élevés, réguliers et sécurisés puisque seul le bien immobilier financé pourra servir de garantie au remboursement de la dette. Or, si le défaut de paiement intervient trop prématurément ou dans un contexte de récession du marché de l’immobilier, les frais d’acquisitions du bien ne pourront être couverts par la revente du bien entraînant une moins-value pour le débiteur et une impossibilité pour la banque de récupérer la totalité du capital prêté.

Ceci étant, la SCI permet d’accroître le potentiel de recouvrement de la banque en augmentant le nombre de débiteurs actionnables, chaque associé faisant bénéficier de sa propre capacité d’emprunt à la SCI.
En effet, la société civile possède une caractéristique distinctive des sociétés commerciales : l’absence de responsabilité limitée des associés. Dans une SCI familiale ou non, chaque associé est indéfiniment responsable des dettes contractées par cette dernière.
En d’autres termes, la banque dispose d’autant de garantie sur patrimoine personnel qu’il y a d’associés au sein de la SCI et ce, peu importe les apports des associés familiaux.
De plus, les mécanismes juridiques du recouvrement de créance permettent au créancier d’actionner le débiteur de son choix sur la totalité de la dette sans tenir compte de la prépondérance des associés dans le capital de la SCI. A charge pour ce dernier, d’exercer un recours à l’encontre de ses codébiteurs.  

Dans ces conditions, la banque dispose de plusieurs patrimoines garantissant sa possibilité d’être remboursée même dans les situations les plus délicates.

L’investissement locatif pour créer une SCI sans apport

Concernant l’objet de l’acquisition immobilière, il convient de distinguer l’immobilier d’usage de l’immobilier de rapport.

L’immobilier d’usage, en ce qu’il constitue une résidence principale ou secondaire, ne génère aucun revenu et ne propose qu’une éventuelle plus-value en cas de revente. L’emprunteur doit donc assumer les charges de l’emprunt et le remboursement du capital sur une source de revenus exogène et décorrélée de l’investissement immobilier. Cette situation peut revenir à déporter le risque financier pris par la banque sur la situation professionnelle de l’emprunteur. L’appréciation de la viabilité du projet immobilier est donc délicate au regard de l’asymétrie d’information découlant du droit au respect de la vie privée.

Par contre, l’investissement locatif par le biais d’une SCI familiale est nettement moins risqué sur le plan financier. L’actif immobilier génère des revenus locatifs continus qui permettent de payer tout ou partie du remboursement du prêt immobilier. 

De même, les possibilités de financement sont diverses pour réduire le risque et la survenance impérieuse d’une revente anticipée du bien immo :

• si l’estimation des rendements locatifs générés permettent de couvrir intérêt et capital et que les risques de vacances du logement sont faibles, les associés de SCI pourront opter pour un prêt amortissable classique ;
• si le marché immobilier ciblé propose des rendements locatifs faibles, mais une forte liquidité et un risque faible de dévaluation (Paris par exemple), les associés de la SCI pourront être orientés vers un prêt in fine sans apport. Ils n’auront alors qu’à payer les intérêts du prêt puis à rembourser la totalité du capital au terme du prêt. Les excédents de trésorerie générés pendant la période et la stabilité des prix de l’immobilier permettront de rembourser aisément la banque à l’échéance du prêt in fine.

Quels sont les avantages de créer une SCI familiale ?

Comme nous l’avons vu, la SCI familiale offre généralement de meilleures garanties à la banque faisant de sa constitution un véhicule financier adéquat pour maximiser l’effet levier. 
Côté revenus locatifs, la SCI familiale sans apport permet de répartir équitablement les revenus locatifs entre les associés dans leurs conditions fiscales respectives en raison du régime de la transparence.
De plus, la SCI familiale sans apport permet dans une large proportion de transmettre son patrimoine immobilier par anticipation dans des conditions fiscales avantageuses.

La transparence fiscale d’une SCI familiale

La SCI familiale est par défaut sous le régime de la transparence fiscale c’est-à-dire que les associés vont se voir imposer directement sur leur quote part de bénéfice. En d’autres termes, les associés sont les seuls redevables de l’impôt sur les bénéfices de la SCI familiale en fonction de la nature des revenus générés par cette dernière. 

A priori, il s’agira essentiellement de revenu foncier imposable dans les conditions de droit commun. Les associés pourront alors opter pour le régime micro foncier ou le régime réel (impact sur la tranche marginale d’imposition).

Cette transparence fiscale est particulièrement intéressante lorsque la SCI familiale sans apport est constituée entre parents et enfants :

• les enfants, en l’absence de revenus complémentaires conséquents, pourront percevoir des revenus locatifs avec très peu de frottement fiscaux ;
• les parents dégageront des revenus fonciers imposables, mais ces derniers pourront éventuellement être imputés par des déficits fonciers d’une autre source (SCPI fiscale, investissement monument historique…).

Faciliter la transmission du patrimoine immobilier grâce à la SCI familiale

Il est aussi possible d’envisager une donation progressive des parts sociales des parents afin d’anticiper la succession. Cette opération permet de bénéficier des abattements par quinzaine (100 000 euros par parent tous les 15 ans) sur les droits de donation entre vifs. Cette opération est d’autant plus intéressante que la valeur des parts retenue par l’administration fiscale correspond à la valeur de l’actif net. En d’autres termes, la dette contractée s’impute sur la valeur du bien immobilier détenu par la SCI. Dans ces conditions, la SCI familiale sans apport un excellent outil de transmission patrimonial dans les premières années de sa constitution.

Quelles démarches pour monter une SCI familiale sans apport ? 

Du fait l’absence totale d’apport, la création d’une SCI familiale est une démarche purement administrative qui suit une logique de création similaire aux autres sociétés. Il faudra néanmoins mener une réflexion en amont pour la rédaction de statuts constitutifs de la SCI familiale dans l’optique d’assurer un fonctionnement pérenne en accord avec les objectifs patrimoniaux des associés.

La rédaction des statuts de la SCI familiale

Concrètement, la première étape consiste à rédiger les statuts de la SCI afin de définir les règles de gouvernance en accord avec le cadre légal et réglementaire (article 1845 et suivant du Code civil). Il conviendra notamment de déterminer :

• les modalités de prise de décision lors des assemblées générales ;
• un ou plusieurs gérants en charge de représenter la société pour contracter avec les tiers (souscrire l’emprunt bancaire au nom de la SCI, acheter l’immeuble, signer les baux d’habitation avec les locataires…). À noter qu’il est possible de fixer des limites au pouvoir de gérance et attribuant certaines compétences à l’assemblée générale (elles seront néanmoins inopposables aux tiers impliquant l’impossibilité d’annuler les actes pris en contradiction) ;
• l’objet social qui normalement consiste à minima en l’achat et la gestion d’un ou plusieurs immobiliers. Il faudra être vigilant sur ce point quant au fait que l’objet social n’ait pas une prépondérance commerciale au sens de l’article L110-1 du Code de commerce tel que la location meublée. À défaut, il faudra envisager une SARL familiale ;
• la répartition du capital social. A priori, la SCI est constituée sans apport, chaque associé va apporter 1 euro pour une répartition équitable du capital. Mais, il est tout à fait possible de moduler artificiellement la prépondérance de chaque membre de la famille dans le capital en fonction de la volonté des parties. 

Une fois les statuts de la SCI familiale rédigés, tous les associés (apporteurs) devront signer les statuts afin de procéder à leur enregistrement.

L’enregistrement des statuts de la SCI familiale

La création d’une SCI familiale se fait par l’intermédiaire d’un CFE (Centre de formalité des entreprises) en charge de collecter les documents justificatifs et de faire l’interface avec le greffe compétent.

Pour immatriculer la SCI familiale, il faudra transmettre au CFE :

• un formulaire M0 société civile dûment rempli et signé ;
• un exemplaire original des statuts de la SCI daté et signé ;
• une attestation de parution dans un JAL. Il faudra à ces fins contacter un journal d’annonce légal afin de faire publicité de la constitution de la SCI, le journal retournera une attestation de parution ;
• une copie d’une attestation d’occupation du siège social de la SCI (cela peut être le domicile du gérant) ;
• une copie de la carte d’identité, une attestation de non-condamnation (faite sur papier libre) et une attestation de filiation pour chaque gérant de la SCI ;
• une copie de la carte d’identité pour chaque associé non-gérant ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Une fois reçu, le greffe pourra procéder à l’immatriculation de la SCI et retourner un extrait Kbis attestant de son existence légale. La SCI familiale constituée sans apport pourra alors procéder à l’obtention de son prêt immobilier afin de procéder à l’acquisition du ou des bien(s) immobilier(s) convoité(s) !