Quelle société choisir pour un investissement immobilier ?

Que ce soit dans le cadre d’un club deal immobilier ou d’un projet familial, les sociétés peuvent devenir véhicule d’investissement immobilier notamment à des fins patrimoniales. Afin notamment d’éviter la rigidité du régime de l’indivision, les sociétés offrent plus de souplesse pour garantir une gouvernance équilibrée sur le long terme tout en assurant la préservation des actifs et leurs transmissions. En raison de la diversité des sociétés en droit français et notamment de la dichotomie société civile et société commerciale, transparence fiscale ou impôt sur les sociétés, chaque société peuvent remplir un rôle patrimonial spécifique afin de résoudre sur mesure des problématiques propres à chaque investisseur.

Entre SAS immobilière et société civile immobilière, il apparaît impératif de passer en revue les différentes sociétés afin d’étudier leurs spécificités et les avantages proposés pour réaliser un investissement immobilier.

Créer une SCI pour réaliser un investissement immobilier

La SCI (société civile immobilière) est la société civile la plus courante pour réaliser un investissement immobilier notamment en famille via une SCI familiale. Son objet social est centré sur la détention d’actifs immobiliers. La possibilité de bénéficier du régime de la transparence fiscale pour une durée illimitée est un véritable plus pour la plupart des patrimoines. Très polyvalente, la SCI est un incontournable pour la plupart des investissements immobiliers.

La SCI est une société qui doit être constituée par plusieurs personnes (minimum 2) bien qu’il soit possible d’envisager l’existence d’un “associé de paille”, minoritaire dans le capital (1 % par exemple) afin de remplir cette exigence. 

La SCI pour un investissement immobilier avec effet levier

En tant que société civile, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société de sorte qu’en cas de défaillance de cette dernière, les créanciers pourront recouvrer leur créance auprès des associés.

Cette caractéristique est à double tranchant :

  • certes, les emprunts immobiliers de la SCI font peser un risque sur les associés ;
  • mais, les banques et organismes de crédit bénéficient d’autant de garanties qu’il y a d’associés solvables dans la SCI favorisant l’octroi d’un prêt à des conditions avantageuses.  

En d’autres termes, la SCI est un véhicule d’investissement immobilier idéal pour bénéficier d’un effet levier d’autant que cette dernière bénéficie de facto de l’agrégat des capacités d’emprunt des différents associés. 

La transparence fiscale de la SCI pour éviter la double imposition des produits immobiliers

La SCI est la seule société immobilière avec la SARL familiale (nécessitant des associés d’une même famille) proposant un régime de transparence fiscale pour une durée infinie. La transparence fiscale permet d’éviter la double imposition impliquant :

  • le paiement de l’IS sur les bénéfices de la société soit 15 % pour la première tranche (38 120 euros), puis 28 % ;
  • la flat tax (ou option pour la TMI selon les revenus du contribuable) sur les dividendes perçus par les associés (30 %).

Dans cette disposition fiscale, les associés verraient les revenus locatifs et plus-values générés par le bien immobilier imposé à environ 45 %. 

Grâce à la transparence fiscale, les revenus fonciers et plus-values immobilières sont directement imposés entre les mains des associés (en fonction de leurs quotes-parts respectives) dans les catégories fiscales correspondantes proposant plusieurs avantages dont notamment :

  • la possibilité de reporter les déficits fonciers générés par la SCI sur le patrimoine des associés (si option pour le régime réel) ;
  • bénéficier du régime des plus-values immobilières (abattements en fonction de la durée de détention) ;
  • la possibilité de bénéficier des régimes fiscaux immobiliers spéciaux tels que le dispositif Pinel, Malraux… 

L’impossibilité de faire de la location meublée en SCI

Bien que rien n’interdit à une SCI de faire de la location meublée, il est néanmoins impossible fiscalement de bénéficier du régime de la transparence fiscale en SCI pour faire de la location meublée (article 206 du Code général des impôts) sauf si cette activité représente moins de 10 % des recettes. Dans le cas contraire, la SCI serait alors soumise à l’impôt sur les sociétés.

Dans ces conditions, les associés de la SCI ne peuvent pas bénéficier du statut LMP (loueur en meublé professionnel) et LMNP (loueur en meublé non professionnel) puisque ce régime est réservé aux personnes physiques assujetties à l’IR.

La SCI est donc réservée aux investissements locatifs ayant pour objectif de tirer des revenus fonciers de locations nues.

Si l’objectif est de bénéficier des avantages du LMP et du LMNP tout en détenant un plusieurs actifs immobiliers par l’intermédiaire d’une société, il n’y aura d’autres choix que de s’orienter vers une SARL familiale.

La SARL familiale pour bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée

La SARL familiale est une forme de SARL immobilière dont les associés sont issus d’une même famille jusqu’au 4e degré. La SARL familiale n’est viable que dans le cadre d’un investissement immobilier en famille notamment pour faire de la location meublée. À défaut, il faudra s’orienter vers une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), mais cette société implique un seul associé et donc l’impossibilité de mutualiser des ressources dans l’optique d’une acquisition immobilière.

La transparence fiscale de la SARL familiale

Comme la SCI, la SARL familiale peut bénéficier du régime de la transparence fiscale pour une durée indéterminée. Il s’agit d’un véritable atout pour :

  • bénéficier des régimes fiscaux reconnus aux personnes physiques ;
  • éviter la double imposition ;
  • bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée.

Sauf exception, la SARL familiale est à privilégier sur la SCI familiale puisqu’elle offre un panel de possibilités plus important.

Le régime LMNP en SARL familiale

À condition de remplir les conditions du statut LMNP, les associés peuvent réduire considérablement la charge fiscale pesant sur les revenus BIC de la location meublée. 

En effet, le régime LMNP au réel (par opposition au statut micro-BIC) permet de déduire fiscalement les dotations aux amortissements du bien immobilier. Il s’agit d’un amortissement linéaire par composant, les experts comptables ont donc un véritable rôle d’accompagnement à jouer sur ce type de montage.

De plus, les plus-values réalisées sous le régime LMNP ne relèvent pas des plus-values professionnelles de sorte que les associés de la SARL familiale bénéficient des abattements pour durée de détention du bien immobilier. L’assiette de la plus-value est calculée à partir du prix d’acquisition et non de la VNC de l’immeuble alors même que des amortissements ont été pratiqués !

L’EURL, une alternative viable pour un investissement immobilier en LMNP

Constituée à un associé, cette forme de société sur le plan d’un investissement immobilier présente l’avantage de permettre une distinction entre la personne du gérant et la personne de l’associé.

Comme la SARL familiale, l’EURL permet de bénéficier du régime fiscal des sociétés de personne et donc des avantages fiscaux du régime LMP/LMNP. 

Néanmoins, l’EURL ne permet pas d’effectuer un investissement immobilier à plusieurs ce qui limite indéniablement l’intérêt de cette forme sociale.

La responsabilité limitée aux apports de l’EURL permet de sécuriser le patrimoine personnel de l’associé en cas de défaut de paiement de la société. Ceci étant, pour bénéficier de l’effet levier bancaire, les organismes de financement demanderont généralement une caution personnelle (ou une sureté réelle) à l’associé et/ou au gérant pour se couvrir en cas de liquidation judiciaire.

La SAS et la SARL immobilière pour un investissement immobilier

Jusqu’à présent, le régime de la transparence fiscale était présenté comme le régime fiscal attractif des investissements immobiliers par le biais d’une société.  Il n’en demeure pas moins que le régime de l’impôt sur les sociétés propose d’autres avantages souvent appréciables pour les hauts patrimoines ou pour développer un véritable patrimoine immobilier à des fins de transmission en limitant les frottements fiscaux.

En effet, la caractéristique principale des sociétés à l’IS telles que la SAS immobilière ou la SARL immobilière réside dans la possibilité de différer le versement des dividendes et de conserver les bénéfices au sein de la société pour les réinvestir. Mais avant tout, qu’est-ce qu’une SARL ou SAS immobilière ?

La notion de SAS immobilière et de SARL immobilière

La SAS immobilière est une société de capitaux dont l’objet social vise à la détention d’actifs immobiliers proposant une large flexibilité dans ses règles statutaires.  

De fait, les statuts de la SAS immobilière peuvent fixer des règles de fonctionnement sur mesure afin de calquer sa gouvernance sur le type d’investissement immobilier voulu :

  • rendre incessibles les actions pendant une durée maximum de 7 ans afin de préserver la répartition du capital et la qualité de l’actionnariat ;
  • faire varier le capital de la société grâce à la clause de capital variable afin de mobiliser rapidement des liquidités notamment pour les investissements locatifs à cash flow négatif ;
  • contrôler l’entrée et la sortie de l’actionnariat avec des clauses de préemption et d’agrément…

A la différence de la SAS immobilière, aa SARL immobilière est une société hybride beaucoup plus réglementée. Elle propose néanmoins un cadre légal adéquat pour réaliser un investissement immobilier en ce que son capital est légalement protégé des intrusions indésirables. De plus, la répartition des pouvoirs entre associés et gérants est équilibrée. Sa gouvernance par défaut est assimilable à celle d’une SCI.

Quels avantages aux sociétés immobilières à l’IS ?

La SAS et la SARL immobilière sont des sociétés par défaut à l’IS (bien qu’il soit possible d’opter pour la transparence fiscale pour une période de 5 ans maximum ce qui peut permettre pendant un temps de bénéficier par exemple de déficits fonciers).

Malgré la double imposition (bénéfices et dividendes), les sociétés à l’IS sont avantageuses pour plusieurs raisons :

  • différer l’imposition des associés sur les produits immobiliers. La société d’investissement immobilier peut alors être constituée à des fins patrimoniales soit pour préparer sa retraite soit pour assurer une transmission ;
  • réinvestir les revenus générés par la société d’investissement immobilier permettant, grâce à l’amortissement des biens immobiliers, de générer des déficits continus ;
  • reporter les déficits grâce au carry on sur les années bénéficiaires, idéal pour les investissements immobiliers centrés sur les plus-values (achat revente immobilier) ;
  • loger les actions et parts sociales des sociétés immobilières dans un PEA PME afin d’exonérer les dividendes, les plus-values sur valeur mobilière et/ou le boni de liquidation d’impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % seront dus).

Remarque : pour les cas des SARL immobilières, il faudra faire attention à la logique de gérance majoritaire/minoritaire. En effet, les gérants majoritaires voient une partie de leurs dividendes soumis aux cotisations sociales des TNS (travailleurs non salariés) entravant largement la rentabilité nette de l’investissement immobilier.

La réalisation d’un investissement immobilier via une société nécessite dans la majorité des cas un expert comptable. C’est pourquoi, il peut apparaître opportun pour ces derniers d’intervenir en amont afin de dispenser de véritables en conseil en gestion de patrimoine. 

À ces fins, la solution Kwiper accompagne les experts comptables dans leurs conseils patrimoniaux afin d’orienter le client final vers la société d’investissement immobilier qui leur correspond !

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