Quelle utilité à la société civile de patrimoine ?

Véritable outil de la gestion de patrimoine, la société civile patrimoniale s’adresse principalement aux personnes souhaitant optimiser leur succession sur des actifs immobiliers et financiers variés. Dans certains cas, la société civile patrimoniale peut proposer des avantages fiscaux à leurs fondateurs, mais attention à l’abus de droit ! 

Qu’est-ce-que la société civile patrimoniale ?

La SCP pour société civile patrimoniale est une société dont l’objet principal est la détention d’actifs financiers et immobiliers. Plus diversifiée que la SCI (société civile immobilière), elle remplit fondamentalement le même rôle soit la détention indirecte d’actifs variés. 

En effet, en tant que société civile, le fonctionnement de la SCP ne diffère pas des autres sociétés civiles :

  • elle est constituée par plusieurs associés (deux minimum) ;
  • les pertes de la SCP ne sont pas limitées aux apports des associés (absence de responsabilités limitées contrairement aux sociétés commerciales) ;
  • les statuts imposent la nomination d’un gérant disposant du pouvoir d’engager la société civile patrimoniale en toutes matières dans la limite de l’objet social et du respect des règles d’ordre public issues notamment du droit des sociétés (tel que l’interdiction d’augmenter l’engagement des associés sans leurs accords et donc d’endettement la société civile patrimoniale).

En d’autres termes, la SCP est avant tout un véhicule d’investissement prenant la forme d’une société civile permettant à plusieurs personnes de mettre en commun des ressources dans le but de détenir et de gérer des actifs financiers et immobiliers. En raison de la présence d’un ou plusieurs gérants, la gestion des actifs de la société civile de patrimoine est facilitée comparativement à l’indivision, régime alternatif pour les achats d’actifs à plusieurs.

Quelles différences entre une société civile patrimoniale et une société civile de portefeuille ?

La société civile de portefeuille est une catégorie de société civile ayant pour objet social la détention d’actifs financiers. En d’autres termes, la société civile de portefeuille est une structure de détention prenant la forme d’une société civile offrant une alternative intéressante à la SAS (Société par actions simplifiées), forme juridique privilégiée pour une holding, en raison de l’applicabilité du régime de la transparence fiscale pour une durée illimitée (contre 3 ans maximum pour une SAS).

Ainsi, la société civile patrimoniale n’est autre qu’un mélange entre une SCI et une société civile de portefeuille. Son objet social offre à la possibilité au gérant de constituer un actif composé d’immobilier et de titres financiers.

Les sociétés civiles patrimoniales proposent-elles des avantages fiscaux ?

Au-delà des considérations de gouvernance de la société civile de portefeuille, il est communément admis que ce type de société permettrait de tirer des avantages fiscaux. Dans les faits, la société civile de patrimoine peut avoir une utilité fiscale pour les hauts patrimoines, mais attention aux montages fiscaux envisagés.

Les sociétés civiles de portefeuille et impôts sur la fortune

Il est possible de lire sur de nombreux sites internet que la société civile patrimoniale peut être un excellent outil pour éviter l’ISF (impôts de solidarité sur la fortune) devenu à présent IFI (impôt sur la fortune immobilière) ne s’intéressant plus qu’au seul patrimoine immobilier du contribuable.

Cette affirmation est à la fois vraie et fausse selon les opérations envisagées.

En principe, les sociétés ne sont pas redevables de l’IFI puisque cet impôt ne concerne que les personnes physiques. Ceci étant, la détention indirecte d’un bien immobilier est prise en compte pour le calcul de l’IFI en vertu de l’article 965 du CGI. La valeur des parts des sociétés civiles de patrimoine entre dans l’assiette de calcul de l’IFI selon la valeur de l’actif net immobilier détenu par la société. En l’espèce, il convient alors de ventiler l’actif immobilier des autres actifs financiers. 

En d’autres termes, il est donc impossible par défaut d’échapper à l’IFI via une détention indirecte par une société civile de patrimoine (de même pour les SCI).

Ceci dit, certains pourront faire une interprétation littérale des textes de loi de sorte qu’il serait possible d’envisager un démembrement du bien immobilier détenu par la société civile patrimoniale. L’opération consiste à réserver l’usufruit de bien immobilier à la société civile patrimoniale et de conserver la nue propriété au sein de son patrimoine personnel. 

Or, seul l’usufruit entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune l’immobilière. Les sociétés n’étant pas redevables de l’IFI, le propriétaire du bien immobilier éluderait de cette façon l’impôt…

Autant dire que ce montage entre de manière flagrante dans une logique d’abus de droit au sens de l’administration fiscale où l’opération a pour seul et unique but d’éluder l’impôt. En effet, l’abus de droit fiscal est caractérisé par deux éléments : 

  • un élément objectif à savoir l’utilisation d’un texte à l’encontre des intentions de son auteur. Le démembrement de propriété a pour objectif de coller à une réalité patrimoniale : conférer un droit d’usage et le droit de tirer des fruits d’un bien sans en perdre la propriété ;
  • un élément subjectif c’est à dire la volonté principale d’éluder l’impôt. En l’espèce, un démembrement n’ayant d’autres objectifs que d’échapper à l’IFI, il serait difficile de justifier un tel montage en cas de contrôle fiscal puisqu’il ne correspond à priori à aucune autre réalité.

Par contre, sans entrer dans de telles extrémités, il est possible de réduire l’IFI tout en assurant la transmission d’un patrimoine. Rien n’empêche de démembrer les parts de la société civile de patrimoine et de donner l’usufruit temporaire aux héritiers. Cette opération permet de faire bénéficier aux héritiers des bénéfices réalisés par la SCP en réduisant l’assiette de l’IFI. 

Il faudra néanmoins s’acquitter des droits de donations selon le barème de l’article 669 du CGI.

Si l’objectif porte plus sur une transmission anticipée du patrimoine dans le but de réduire les droits de succession, il est aussi possible d’effectuer une donation avec une réserve d’usufruit, soit l’opération inverse. Au moment de la succession, la pleine propriété est reconstituée dans le patrimoine du nu propriétaire sans occasionner le paiement de droit de succession (nous y reviendrons).

Bref, sans rentrer dans une logique d’abus de droit, le démembrement de propriété des parts de société civile patrimoniale offre de belles possibilités sur le plan successoral. Quid des avantages fiscaux pour les revenus des valeurs mobilières et des revenus fonciers ?

Les sociétés civiles patrimoniales et l’option pour l’impôt sur les sociétés

La société civile patrimoniale comme les autres sociétés civiles est en principe transparentes fiscalement. Le régime de la transparence signifie que les associés sont imposés selon leurs parts dans le capital de la SCP et leurs régimes fiscaux respectifs (impôt sur le revenu en principe).

Dès lors, les revenus fonciers générés par la location d’immeubles détenus par la SCP seront imposés entre les mains des associés dans la catégorie revenu foncier. En conséquence, il est possible d’imputer d’autres déficits fonciers issus d’une autre source telle qu’un investissement dans un monument historique.

De plus, il est aussi possible de bénéficier des régimes fiscaux spéciaux en société civile patrimoniale tels que : 

  • le dispositif Pinel ;
  • le dispositif Malraux… 

Concernant, les dividendes et plus values des titres financiers détenus par la société civile patrimoniale, la logique est similaire. Ils devront être déclarés dans leurs catégories respectives :

  • revenus de capitaux mobiliers ;
  • plus values sur valeurs mobilières. 

Sur ces produits, le contribuable sera imposé à la flat tax sauf à opter pour les tranches marginales de l’impôt pour bénéficier notamment de certains abattements fiscaux. 

Pour toutes ces raisons, le régime de transparence fiscale est presque systématiquement conseillé pour les sociétés civiles patrimoniales.

Toutefois, lorsque les patrimoines et revenus sont très élevés (revenu net global supérieur à 157 807 euros), l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) peut s’avérer salvatrice.

Certes, la double imposition (impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu) engrange des frottements fiscaux élevés, mais cette option ouvre d’autres possibilités :

  • imposer les revenus immobiliers à la flat tax ;
  • différer le paiement de l’impôt en modulant la distribution des dividendes ;
  • réinvestir les bénéfices de la société civile patrimoniale et faire croître son patrimoine en limitant l’assiette de l’IS (grâce au mécanisme de déduction des charges et des dotations aux amortissements).

La donation avec réserve d’usufruit des parts de société civile patrimoniale à l’IS pour anticiper la succession. 

Ce dernier point est particulièrement intéressant lorsqu’il est combiné avec un démembrement précoce des parts de la société civile patrimoniale. En effet, la valeur fiscale des parts de SCP sont calculés en fonction l’actif net de la société. Au moment de sa constitution, les parts ont une valeur comparativement faible surtout si la SCP a recours à l’endettement pour constituer son patrimoine. 

Remarque : le recours à l’endettement est plus que conseillé pour les hauts patrimoines souhaitant créer une société civile patrimoniale notamment en raison de sa facilité de mise en oeuvre. Outre la maximisation de l’effet levier, les hauts patrimoines sont en mesure de proposer toutes les garanties suffisantes aux banques pour emprunter (nantissement, hypothèque, caution…).

Il est donc possible d’envisager une donation avec réserve d’usufruit : le fondateur conserve l’usufruit des parts et donne la nue propriété à ses héritiers et ce, avec très peu de frottements fiscaux en raison de la faible valeur des parts sociales.

La société civile patrimoniale à l’IS pendant toute sa vie va réinvestir ses bénéfices et faire grossir son patrimoine (donc la valeur des parts sociales). Pour autant, les droits de succession seront nuls pour les héritiers puisque l’usufruit, à la mort de l’usufruitier, revient dans le patrimoine des nus propriétaires sans entraîner le paiement de droit de succession.

Il est donc possible de léguer un patrimoine conséquent via une société civile patrimoniale en évitant la case impôt.

La société civile patrimoniale en raison de la diversité de ses actifs est donc un outil de gestion patrimoniale indispensable pour les patrimoines conséquents.

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