Les avantages de la SCI familiale en matière de succession

Constituée avec plusieurs associés d’une même famille, la SCI familiale permet de gérer à plusieurs un même bien immobilier. L’objectif de la SCI familiale est de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers dans un cadre organisationnel satisfaisant notamment pour anticiper la succession et limiter la survenance de conflits familiaux. De plus, la SCI familiale permet d’envisager une transmission progressive du patrimoine immobilier notamment grâce au démembrement de ses parts sociales.

Après avoir vu les atouts de cette société civile à l’issue d’une succession, nous aborderons ses facilités en matière de transmission anticipée.


Qu’est-ce que la SCI familiale ?

La SCI familiale ou société civile immobilière familiale est une SCI dont les associés sont issus de la même famille jusqu’au 4e degré (grands oncles et tantes, cousins germains, petits neveux…).

Outre la qualité des associés, la SCI familiale ne diffère pas des SCI classiques dans son fonctionnement. Son objet reste le même, à savoir la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers.

En d’autres termes, la SCI familiale est une société constituée par les membres d’une même famille pour acquérir un bien immobilier et faciliter sa gestion.

Ceci étant, son caractère familial place au premier plan les considérations successorales et patrimoniales de la famille. De plus, la SCI familiale est une excellente alternative à l’indivision parfois source de conflits familiaux.

Dès lors que la SCI familiale s’articule autour d’un objectif de conservation d’un bien immobilier à long terme tel qu’une résidence familiale ou un patrimoine immobilier locatif voire un monument historique, elle devient un outil indispensable pour faciliter les prises de décisions de manière collégiale.


La SCI familiale comme source de stabilité lors d’une succession

L’indivision, comme régime par défaut au moment de la succession, est instable par nature. En effet, aux termes de l’article 815 du Code civil, nul n’est censé demeurer dans l’indivision de sorte que la volonté d’un indivisaire de quitter l’indivision provoque le partage du bien dont il fait l’objet.

Or, les biens immobiliers sont en principe indivisibles de sorte que la volonté d’un indivisaire de quitter l’indivision oblige les autres indivisaires à lui racheter ses parts ou, à défaut, d’engager la revente du bien immobilier.

Ce régime, à la lumière des disparités patrimoniales pouvant exister au sein d’une famille, ne prêche pas en faveur de la conservation durable du bien et peut se heurter à la volonté initiale du défunt.  

La SCI familiale permet alors de léguer des parts sociales plutôt que le bien immobilier directement au moment de la succession. La volonté des associés de céder les parts de la SCI familiale n’entraîne pas la liquidation du patrimoine de cette dernière à défaut d’acheteurs. 


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La SCI familiale pour faciliter l’entretien du bien immobilier après une succession

L’indivision est un régime particulier où les actes concernant le bien immobilier doivent faire l’objet de décision collective (sauf les actes conservatoires visant à la conservation du bien indivis notamment en cas de péril imminent) :

  • les actes énoncés à l’article 815-3 du Code civil (mise en location du bien indivis…) à la majorité des 2/3 des indivisaires ;
  • les actes de disposition (travaux de transformation..) à l’unanimité des indivisaires. 

Dans le cadre d’une SCI familiale, ces actes peuvent être généralement réalisés à l’initiative du gérant sauf dispositions contraires des statuts. La gestion du patrimoine immobilier est donc facilitée. 

Les associés familiaux auront néanmoins leur mot à dire pour les décisions importantes notamment lors d’une augmentation des dettes de la SCI dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire. 

De plus, en cas de désaccord profond avec les décisions de gestion, ils pourront procéder à la révocation du gérant pour nommer un nouveau mandataire social.

La SCI familiale pour anticiper la succession

Au-delà de la gestion du bien immobilier après une succession, la SCI familiale est un excellent outil de transmission patrimoniale par anticipation.

Avant le décès des associés, la SCI familiale permet à ces derniers de conserver l’usage et la gestion du bien immobilier tout en transmettant progressivement le bien aux héritiers grâce à la donation avec réserve d’usufruit.


Le démembrement des parts de SCI familiale pour anticiper une succession

Le capital social d’une SCI familiale est décomposé en parts sociales conférant la qualité d’associés à ses détenteurs.

Ces parts sociales peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété :

  • l’usufruit conférant notamment le droit de voter et de percevoir les bénéfices de la SCI ;
  • la nue-propriété soit la possibilité de disposer des parts sociales (vendre).


Du fait du démembrement, les parts sociales n’ont pas la même valeur qu’en pleine propriété. En démembrant les parts de SCI familiale en viager, les associés peuvent effectuer une donation avec réserve d’usufruit. Ils conservent l’usufruit des parts sociales (donc les droits associés à ces dernières) en transférant la nue propriété à leurs héritiers.

Au moment de leur mort, les nu-propriétaires récupèrent l’usufruit des parts, et ce, sans frottements fiscaux.


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Les avantages fiscaux de la transmission anticipée des parts démembrées de SCI familiale

Le démembrement de propriété des parts de SCI familiale présente un avantage fiscal majeur en raison de l’assiette d’imposition de ses parts sociales. 

Lors de la donation de la nue-propriété, les parts de SCI familiale ont une valeur inférieure que celle en pleine propriété selon le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI). Une première décote est donc appliquée.

L’autre avantage tient à la valeur retenue pour les parts. En effet, si la SCI familiale s’endette pour l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur retenue pour la donation avec réserve d’usufruit sera la valeur nette du patrimoine de la SCI.

En d’autres termes, pour un investissement immobilier avec un effet levier couvrant 70% de sa valeur, seuls 30% de la valeur du bien sera retenu comme assiette pour calculer la donation.

Dès lors, les donateurs n’épuisent pas l’abattement applicable aux donations entre vifs tout en constituant progressivement un patrimoine immobilier pour leurs légataires et héritiers !


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