Les avantages de la SCI familiale en matière de succession

Constituée par plusieurs associés d’une même famille, la SCI familiale permet de gérer à plusieurs un même bien immobilier. L’objectif de la SCI familiale est de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers dans un cadre organisationnel satisfaisant, notamment pour anticiper la succession et limiter la survenance de conflits familiaux. De plus, la SCI familiale permet d’envisager une transmission progressive du patrimoine immobilier notamment grâce au démembrement de ses parts sociales.

Après avoir vu les atouts de cette société civile à l’issue d’une succession, nous aborderons ses avantages en matière de transmission anticipée.

Qu’est-ce que la SCI familiale ?

La SCI familiale ou société civile immobilière familiale est une SCI dont les associés sont issus de la même famille jusqu’au 4e degré (parents, enfants, frères et soeurs, grands-oncles et tantes, cousins germains, petits-neveux…). Elle peut être créée pour dissocier le patrimoine personnel du patrimoine professionnel, mais aussi pour que plusieurs personnes s’associent autour d’un projet immobilier ou encore pour des questions de gestion patrimoniale familiale.

En dehors de la qualité des associés, la SCI familiale ne diffère pas des SCI classiques dans son fonctionnement. Son objet reste le même, à savoir la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur détention. En d’autres termes, la SCI familiale est une société constituée par les membres d’une même famille pour acquérir ou recevoir un bien immobilier (par apport) et faciliter sa gestion.

Ceci étant, son caractère familial place au premier plan les considérations successorales et patrimoniales de la famille. De plus, la SCI familiale est une excellente alternative à l’indivision parfois source de conflits familiaux.

Dès lors que la SCI familiale s’articule autour d’un objectif de conservation d’un bien immobilier à long terme, tel qu’une résidence familiale ou un patrimoine immobilier locatif voire un monument historique, elle devient un outil indispensable pour faciliter les prises de décisions de manière collégiale.

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La SCI familiale comme source de stabilité lors d’une succession

L’indivision, comme régime par défaut au moment de la succession, est instable par nature. En effet, aux termes de l’article 815 du Code civil, nul n’est censé demeurer dans l’indivision de sorte que la volonté d’un indivisaire de quitter l’indivision provoque le partage du bien dont il fait l’objet.

Or, les biens immobiliers sont en principe indivisibles de sorte que la volonté d’un indivisaire de quitter l’indivision oblige les autres indivisaires à lui racheter ses parts ou, à défaut, d’engager la revente du bien immobilier.

Ce régime, à la lumière des disparités patrimoniales pouvant exister au sein d’une famille, ne prêche pas en faveur de la conservation durable du bien et peut se heurter à la volonté initiale du défunt.  

La SCI familiale permet alors de léguer des parts sociales aux héritiers plutôt que le bien immobilier lui-même au moment de la succession. La volonté des associés de céder les parts de la SCI familiale n’entraîne pas la liquidation du patrimoine de cette dernière à défaut d’acheteurs.

La SCI familiale pour faciliter l’entretien du bien immobilier après une succession

L’indivision est un régime particulier où les actes concernant le bien immobilier doivent faire l’objet de décision collective (sauf les actes conservatoires visant à la conservation du bien indivis notamment en cas de péril imminent) :

  • les actes d’administration (mise en location du bien indivis…) doivent être adoptés à la majorité des 2/3 des indivisaires (C. civ., art. 815-3) ;
  • les actes de disposition (cession de l’immeuble, transformation de l’immeuble…) à l’unanimité des indivisaires. 

Dans le cadre d’une SCI familiale, ces actes peuvent être généralement réalisés à l’initiative du gérant de la SCI, sauf dispositions contraires des statuts. La gestion du patrimoine immobilier est donc facilitée et la prise de décision plus fluide.

Les associés familiaux auront néanmoins leur mot à dire pour les décisions importantes, notamment lors d’une augmentation des dettes de la SCI, dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire, d’autant que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI.

De plus, en cas de désaccord profond avec les décisions de gestion, ils pourront procéder à la révocation du gérant pour nommer un nouveau mandataire social.

La SCI familiale pour anticiper la succession

Au-delà de la gestion du bien immobilier après une succession, la SCI familiale est un excellent outil de transmission patrimoniale par anticipation.

Avant le décès des associés, la SCI familiale permet à ces derniers de conserver l’usage et la gestion du bien immobilier tout en transmettant progressivement le bien aux héritiers grâce à la donation de parts sociales avec réserve d’usufruit.

Le démembrement des parts de SCI familiale pour anticiper une succession

Le capital social d’une SCI familiale est divisé en parts sociales conférant la qualité d’associé à ses détenteurs. 

Ces parts sociales peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété :

  • l’usufruit qui confère notamment le droit de percevoir les bénéfices de la SCI ;
  • la nue-propriété soit la possibilité de disposer des parts sociales (vendre).

Du fait du démembrement, les parts sociales n’ont pas la même valeur qu’en pleine propriété. En démembrant les parts de SCI familiale en viager, les associés peuvent effectuer une donation avec réserve d’usufruit. Ils conservent l’usufruit des parts sociales (donc les droits associés à ces dernières) en transférant la nue-propriété à leurs héritiers.

A leur décès, les nus-propriétaires récupèrent l’usufruit des parts, et ce, sans frottements fiscaux puisque l’extinction de l’usufruit n’est pas soumise aux droits de succession.

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Les avantages fiscaux de la transmission anticipée des parts démembrées de SCI familiale

Le démembrement de propriété des parts de SCI familiale présente un avantage fiscal majeur en raison de l’assiette d’imposition de ses parts sociales. 

Lors de la donation de la nue-propriété, les parts de SCI familiale ont une valeur inférieure que celle en pleine propriété. En effet, la valeur de la nue-propriété correspond à un pourcentage de la valeur en pleine propriété déterminé en fonction de l’âge de l’usufruit au jour de la donation (Barème fiscal de l’article 669 du CGI). Une première décote est donc appliquée.

Âge de l’usufruitier

Valeur fiscale de l’usufruit

Valeur fiscale de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90 %

10 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

Prenons l’exemple d’une donation de parts de SCI évaluées à 100 000 € en pleine propriété. Si l’usufruitier a 50 ans au moment de la donation, la valeur de la nue-propriété sera évaluée à 40 % de la valeur vénale du bien, soit 40 000 €. 

L’autre avantage tient à la valeur retenue pour les parts. En effet, si la SCI familiale s’endette pour l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur retenue pour la donation avec réserve d’usufruit sera la valeur nette du patrimoine de la SCI (et non la valeur des immeubles à l’actif de la société).

En d’autres termes, pour un investissement immobilier avec un effet levier couvrant 70% de sa valeur, seuls 30% de la valeur du bien sera retenue comme assiette pour calculer la donation.

Dès lors, les donateurs n’épuisent pas l’abattement applicable aux donations entre vifs tout en constituant progressivement un patrimoine immobilier pour leurs légataires et héritiers !

 

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