La SCI reste la société la plus prisée des particuliers pour investir dans l’immobilier. Mais, dans certains cas, la SAS immobilière peut être beaucoup adaptée en raison du business plan immobilier des fondateurs ou de leur situation patrimoniale.
Nous allons donc aborder les atouts de la SAS pour réaliser un investissement immobilier.
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Qu’est-ce qu’une SAS immobilière ?
Une SAS immobilière est une société de capitaux dont l’objet social vise à la détention et l’exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Ainsi, la différence entre une SAS et une SAS immobilière se situe principalement au niveau de l’objet social exclusivement orienté autour de l’activité immobilière (bien qu’il soit possible d’envisager une activité mixte).
La liberté statutaire de la SAS immobilière
Contrairement à une SARL immobilière, la SAS immobilière est constituée à partir de statuts peu encadrés par la loi de sorte qu’il est possible de prévoir une gouvernance sur mesure de la société.
Selon les objectifs patrimoniaux des actionnaires, il est notamment possible :
- de prévoir un capital social ouvert ou fermé avec des clauses de préemptions et d’agrément ;
- de rendre les actions incessibles pendant une durée de 7 ans afin de préserver la répartition du capital pendant les premiers temps de l’amortissement immobilier ;
- de nommer un conseil de surveillance ou un organe de contrôle afin d’apporter plus de collégialité dans les décisions de gestion courante affectant le bien immobilier ou les stratégies d’investissement…
Autrement dit, la SAS immobilière offre une excellente flexibilité pour s’adapter à tout type d’investissement immobilier et préserver, si nécessaire, les intérêts patrimoniaux des fondateurs.
Il est aussi possible de reproduire le fonctionnement d’une SCI ou d’une SARL si par exemple, la raison première de la SAS immobilière tient à sa fiscalité ou au régime social des dirigeants.
La responsabilité limitée des actionnaires de SAS immobilière
Comme pour la plupart des sociétés commerciales, la SAS immobilière est une société à responsabilité limitée protégeant les actionnaires à hauteur de leurs investissements respectifs.
Cette particularité dans le cadre d’un investissement immobilier peut être problématique pour la mise en place de l’effet levier. En effet, l’avantage comparatif de l’investissement locatif par rapport aux actifs financiers réside notamment dans la possibilité de recourir à l’emprunt bancaire pour démultiplier la rentabilité. En ce sens, avec un capital de 10 000 euros, il est possible d’emprunter 100 000 euros. Une hausse de 10 % du bien immobilier (110 000 euros) se traduirait par un taux de rentabilité de 100 % grâce à l’effet levier. Potentiel inégalable avec les autres produits de placement financier qui ne permettent pas le recours à l’emprunt.
Or, lorsqu’un emprunt bancaire est effectué en nom propre, la banque dispose d’une garantie sur le patrimoine du débiteur personne physique (dont le bien immobilier acheté) en plus d’une caution souscrite auprès d’un organisme de cautionnement (dans la plupart des cas).
Lorsque la responsabilité limitée de la SAS immobilière fait écran et que l’emprunt immobilier est souscrit par cette dernière, la banque peut s’avérer plus frileuse si le capital social représente une part trop faible du montant de l’emprunt.
Pour pallier à cette problématique, les actionnaires peuvent souscrire des cautions personnelles, des hypothèques ou IPPD (inscription en privilège de prêteur de denier), mais dans ce cas, la responsabilité limitée perd une grande partie de son intérêt…
Bref, autant dire qu’une SAS immobilière ne tire pas son avantage patrimonial de son régime de responsabilité, mais plutôt du régime fiscal applicable.
Quelle fiscalité pour la SAS immobilière ?
La SAS immobilière suit le régime fiscal applicable aux sociétés commerciales soit l’impôt sur les sociétés (IS). Il est néanmoins possible dans certaines conditions d’opter pour l’impôt sur le revenu pendant une durée maximale de 5 ans (régime de la transparence fiscale pour être exact).
Une société à l’IS présente des avantages selon les cas, mais implique en son principe un double régime d’imposition :
- l’impôt sur les sociétés payé sur le résultat fiscal dégagé par la SAS ;
- l’impôt sur le revenu payé sur les dividendes perçus par les actionnaires (ou impôt sur les sociétés si l’actionnaire est une holding à l’IS) au taux forfaitaire de 30 % (ou option pour les tranches marginales de l’impôt après abattement de 40 %).
Quel que soit le régime fiscal choisi, il est possible soit :
- de créer une SAS ad hoc spécialisée dans l’achat revente immobilier à court terme ;
- de créer une SAS immobilière à l’IS, idéal pour les hauts patrimoines ou pour la création progressive d’un parc immobilier.
La SAS immobilière pour l’achat revente immobilier et le régime LMNP
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) se traduit par un régime fiscal spécifique en principe réservé aux personnes physiques. En conséquence, la plupart des investissements immobiliers en meublé s’effectuent en nom propre ou par l’intermédiaire d’une SARL de famille (en raison de son régime dérogatoire pour la transparence fiscale à durée illimitée).
À noter au passage qu’il est souvent plus intéressant de choisir la SARL familiale pour ce type d’opération, mais tous les investisseurs ne peuvent pas se targuer d’être issus d’une même famille.
Bien entendu, les sociétés à l’IS ne permettent pas de faire du LMNP puisque la société fait écran entre le patrimoine de cette dernière et celui des actionnaires, les dividendes étant l’une de seules sources de rémunération des actionnaires.
Ceci étant, l’option pour une période 5 ans au régime de la transparence fiscale permet à la SAS immobilière de devenir un véhicule d’achat revente ad hoc intéressant.
Le concept général de la SAS d’achat revente immobilier
En effet, les marchés immobiliers proposant une excellente rentabilité avec une forte liquidité peuvent avoir des tendances haussières particulièrement importantes (ex : 4%/an pour la ville de Paris) avec peu de risque de vacances locatives. Cette hausse continue permet de couvrir rapidement les frais d’acquisition d’un immeuble (environ 10 % pour les droits d’enregistrement, émoluments du notaire, frais d’agence…) de sorte qu’ils peuvent être absorbés dès la deuxième année.
Ainsi, au bout de la 5e année, le bien immobilier pourra être liquidé afin de réaliser la plus-value. S’en suit alors la dissolution liquidation de la SAS immobilière afin de réaliser le boni de liquidation né notamment du reliquat de trésorerie induit par les amortissements LMNP (qui ne sont pas des décaissements, mais viennent s’imputer sur les résultats distribuables sous la forme de dividendes)
La SAS d’achat revente immobilier est donc un véhicule orienté autour de la plus-value immobilière. L’essentiel des revenus sera perçu à partir de la 5e année.
Les atouts du régime LMNP pour l’achat revente immobilier en SAS
Pour ce type d’opération, le statut LMNP est intéressant puisque :
- il permet de pratiquer des amortissements par composant sur le bâti et les biens meubles (chose impossible pour les locations nues à l’impôt sur le revenu). Ces amortissements sont déductibles fiscalement des revenus de la location meublée limitant ainsi l’assiette d’imposition des revenus locatifs des actionnaires ;
- l’assiette des plus-values immobilières est celles des particuliers de sorte que l’assiette retient la valeur d’acquisition augmentée des frais au lieu de la valeur nette comptable du bien immobilier (VNC) alors même que des amortissements ont été pratiqués ;
- les baux meublés ont des durées plus courtes (par tranche de 1 an) que les baux d’habitation en location nue (3 ans minimum) de sorte qu’il est possible de libérer le logement plus rapidement aux fins de le revendre.
En raison du mode de calcul de l’assiette des plus-values immobilière, la réalisation de travaux de rénovation s’intègre particulièrement dans ce type de montage, mais peut affecter les rendements s’ils induisent une vacance locative trop longue. Il convient alors de trouver le juste arbitrage.
Le mode de financement de l’achat revente immobilier
Pour réaliser des plus-values à court au travers d’une SAS immobilière à l’IR, le mode de financement le plus adapté est le prêt in fine. Calqué sur un modèle obligataire, le prêt in fine exige seulement le paiement des intérêts par mensualité. Le remboursement intégral du prêt in fine s’effectue à son échéance ou lors de la revente du bien immobilier sous-jacent.
Ce mode de financement permet d’optimiser le cashflow de la SAS immobilière de sorte que les actionnaires n’auront pas besoin d’abonder la société en liquidités pendant la durée de détention du bien immobilier.
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La SAS immobilière à l’IS pour construire un patrimoine immobilier à long terme
La SAS immobilière peut dans sa forme plus classique être un véhicule d’investissement immobilier à long terme dans l’optique de construire un patrimoine immobilier conséquent dans un cadre fiscal adapté. Il est aussi possible d’envisager la transmission anticipée du patrimoine grâce au mécanisme du démembrement des actions.
En effet, les sociétés transparentes fiscalement permettent certes d’éviter la double imposition, mais les revenus locatifs s’intègrent dans les tranches marginales de l’impôt de l’associé.
Si ce dernier se situe dans une tranche de l’impôt élevé, les revenus locatifs peuvent être taxés jusqu’à 45 %.
La SAS immobilière à l’IS permet alors :
- de distribuer les revenus locatifs et plus-values réalisées sous la forme de dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU ou flat tax) ;
- d’intégrer les actions de la SAS immobilière dans un PEA PME afin de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu pour les retraits intervenants à partir de la 5e année (les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % restent exigibles) ;
- de réinvestir le résultat brut dans l’acquisition de nouveaux biens immobiliers, la réalisation de travaux, afin de diminuer le résultat imposable à l’IS voire de dégager des déficits reportables.
Ainsi, la SAS immobilière à l’IS s’assimile à une entreprise immobilière d’envergure qui reste néanmoins accessible à un certain public en raison de la viabilité du sous-jacent. L’impôt sur les sociétés devrait être relativement faible tandis que les actions prennent continuellement de la valeur en raison de l’accroissement de l’actif de la SAS. Il est alors possible soit de transmettre ce patrimoine via par exemple une donation avec réserve d’usufruit ou d’envisager une cession des actions à un tiers intéressé par la viabilité de l’immobilier sous-jacent.
