Au côté de la SAS immobilière, la SARL immobilière est une alternative intéressante en raison notamment de sa possibilité d’opter pour une durée illimitée au régime des sociétés de personne. Cette faculté ouvre le droit à plusieurs associés d’une même famille de mettre en commun des ressources pour faire de la location meublée dans des conditions fiscales similaires à celles d’une détention en nom propre.
Outre cette particularité, la SARL immobilière s’adapte parfaitement aux investissements immobiliers d’ampleur et à l’achat revente immobilier.
Qu’est une SARL immobilière ?
La SARL immobilière est une société mixte dont l’objet est la détention et l’exploitation de bien immobilier. Constituée par plusieurs associés ou avec un seul associé (EURL), la SARL immobilière peut prendre différentes formes selon la qualité des associés. En effet, elle peut être une SARL immobilière à l’IS ou une SARL de famille transparente fiscalement si les associés sont issus d’une même famille.
Les différents types de SARL immobilière
La notion de SARL immobilière peut se diviser en plusieurs catégories de SARL selon leur régime applicable. En effet, selon que la société est transparente fiscalement ou à l’IS, les objectifs patrimoniaux et les stratégies d’investissement diffèrent :
- la SARL immobilière à l’IS est idéale pour de l’achat revente immobilier, les grands patrimoines ou pour créer une véritable entreprise immobilière ;
- la SARL immobilière familiale pour un investissement locatif en meublé en raison de sa transparence fiscale permettant aux associés familiaux de bénéficier du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Nous nous intéresserons aux spécificités de ces deux types de SARL immobilière après avoir vu leurs caractéristiques communes.
La mise en commun de ressources grâce à la SARL immobilière
La pertinence originelle de la SARL immobilière tient à la possibilité pour différents investisseurs de mettre en commun leurs ressources financières (par le biais d’apports) aux fins de constituer un patrimoine immobilier et de l’exploiter pour en tirer des revenus.
Alternative à la SAS immobilière, la SARL propose un fonctionnement classique avec une répartition des pouvoirs entre deux organes classiques :
- le collège de gérance où les gérants peuvent engager la SARL immobilière en toute matière (signature des baux, acquisition et vente immobilière…) dans la limite de l’objet social et des statuts ;
- l’assemblée générale composée des associés de la SARL dispose notamment du pouvoir de nomination et de révocation des gérants, de modifier les statuts et d’affecter le résultat via la distribution de dividendes.
En d’autres termes, la SARL immobilière propose un cadre collégial par défaut où apporteur de capitaux et mandataires peuvent partager une vision commune afin de réaliser des investissements immobiliers.
La responsabilité limitée des associés de la SARL immobilière
Contrairement au régime de responsabilité illimité de la SCI, qu’il s’agisse d’une SARL immobilière familiale ou d’une SARL immobilière classique, les associés bénéficient d’une responsabilité limitée de sorte qu’ils ne sont pas tenus personnellement par les dettes de la société (sauf en cas de faute, de confusion des patrimoines, etc.).
La responsabilité limitée de la SARL peut être particulièrement intéressante pour sécuriser le patrimoine des apporteurs de capitaux.
Cependant, un investissement immobilier tire sa force de l’effet levier induit par l’emprunt bancaire.
Si la SARL immobilière ne propose pas assez de garanties aux créanciers pour souscrire un prêt immobilier (faiblesse des capitaux propres), la banque fera souscrire des sûretés personnelles aux gérants et aux associés.
Dans ces circonstances, la responsabilité limitée de la SARL perd de son intérêt puisque les garanties consenties créent une porosité entre le patrimoine de la société et celui des associés.
L’assujettissement des gérants majoritaires aux cotisations sociales
L’une des problématiques propres aux SARL vient de l’assujettissement des gérants majoritaires aux cotisations sociales sur le versement de dividendes.
En effet, un gérant de SARL voit son statut varier selon qu’il est majoritaire dans le capital de la SARL (50 % des parts sociales + 1) ou non :
- s’il est minoritaire ou égalitaire, il est considéré comme assimilé salarié ;
- s’il est majoritaire, il est considéré comme travailleur non salarié (TNS).
La majorité s’apprécie en cumulant les parts sociales de tous les gérants de la SARL.
En cas d’une gérance majoritaire dans une SARL à l’IS, les gérants devront payer des cotisations sur la quote-part des dividendes perçus supérieures à 10 % du capital social augmenté des primes d’émission et du solde de son compte courant d’associé. La gérance majoritaire peut donc entraver la viabilité de certains investissements réalisés dans le cadre d’une SARL immobilière à l’IS. Il sera préférable de s’assurer que la gérance est minoritaire ou alors s’orienter vers une SAS immobilière.
kwiper révolutionne la gestion de patrimoine
Automatisez votre conseil patrimonial et gagnez du temps !
La SARL immobilière familiale pour réaliser un investissement locatif meublé en famille
En principe une SARL est soumise au régime fiscal des sociétés de capitaux à savoir l’impôt sur les sociétés. Toutefois, l’article 206 du CGI permet à la SARL de bénéficier du régime fiscal des sociétés de personne pendant une durée illimitée (au lieu de 5 ans maximum) si les associés sont issus d’une même famille jusqu’au 4e degré.
Outre éviter la double imposition (IS + IR), le régime de la transparence fiscale sans limitation offre la possibilité à la SARL familiale de faire de la location meublée en accordant le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) aux associés.
Ainsi, la SARL de famille est la seule société permettant la mise en commun de ressource tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la location meublée.
De plus, la SARL de famille peut aussi réaliser certains investissements immobiliers dans le cadre d’un régime fiscal spécial applicable seulement aux personnes physiques.
L’éligibilité des associés de la SARL de famille au régime LMNP
Pour bénéficier de régime LMNP, les associés de la SARL de famille doivent répondre aux critères cumulatifs suivants (article 155 IV du CGI) :
- les recettes annuelles tirées de la location meublée des membres du foyer fiscal doivent être inférieures à 23 000 euros ;
- les recettes doivent être inférieures à 50 % des autres revenus BIC, BNC, BA et traitements et salaire du foyer fiscal.
Si l’une des conditions n’est pas remplie, la location meublée sera considérée comme exercée à titre professionnel entraînant l’application du régime LMP (loueur en meublé professionnel).
Le fonctionnement du régime LMNP en SARL de famille
Le régime LMNP en SARL de famille fonctionne de la même manière qu’en détention propre à la différence qu’il faudra tenir compte de la quote-part de chaque associé
pour déterminer le montant de ses revenus locatifs imposables.
En effet, chaque année, la SARL de famille va générer des résultats provenant essentiellement de la location meublée desquels il est possible de déduire :
- les charges d’exploitation (gestion locative, dépenses d’entretien…) ;
- les intérêts et frais d’emprunt ;
- les amortissements des meubles meublants ;
- la taxe foncière et autres impôts en lien avec l’exploitation de l’immeuble ;
- les amortissements du bien immobilier (de manière linéaire et par composant à l’exception du foncier).
En ce qui concerne les revenus locatifs, le résultat fiscal sera imposé directement entre les mains des associés dans la catégorie BIC. En principe, le montant imposable sera faible en raison des amortissements opérés, avantage majeur de la location meublée en LMNP.
À noter que les déficits nés des amortissements LMNP ne sont pas déductibles des autres revenus et même ceux de la catégorie BIC. Les déficits sont néanmoins reportables pendant 10 ans sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.
Remarque : la SARL de famille ne permet pas aux associés de bénéficier du régime micro-BIC applicable aux revenus des locations meublées. De même, les associés ne sont pas éligibles personnellement au régime Censi Bouvard notamment pour un investissement en maison de retraite.
Le régime des plus-values en SARL de famille en LMNP
En principe, lorsqu’un bien immobilier est amorti, l’assiette de calcul de la plus-value tient compte de la VNC (valeur nette comptable) plutôt que de la valeur d’acquisition. De facto, l’assiette de la plus-value augmente à mesure que le temps passe.
En LMNP, c’est la valeur d’acquisition de l’immeuble qui est retenue pour le calcul de la plus-value immobilière alors même que des amortissements ont été pratiqués sur le bien.
De plus, les abattements pour durée de détention sont applicables de sorte qu’une exonération totale de la plus-value peut être acquise à partir de la 30e année (prélèvements sociaux + impôt forfaitaire sur la plus-value).
kwiper, une Fintech dédiée aux professionnels du droit et du chiffre
La SARL immobilière à l’IS pour l’achat revente immobilier ou pour constituer un patrimoine immobilier
Dès lors qu’il est impossible de créer une SARL familiale, la SARL immobilière à l’IS est le régime par défaut des SARL.
La SARL immobilière à l’IS pour construire un empire immobilier
Dans ces conditions, la stratégie d’investissement doit tenir compte des spécificités fiscales de ce type de société. Si les associés ont un intérêt à voir les revenus locatifs imposés à l’IR, ils auront tout intérêt à s’orienter vers une SCI pour faire de la location nue.
Pour les associés imposés dans les hautes tranches de l’impôt, la double imposition induite par l’IS permet de réduire la facture fiscale pour plusieurs raisons :
- l’application de la flat tax (30 %) sur le versement des dividendes (attention toutefois aux particularités sociales de la gérance majoritaire) permettant d’éviter le gonflement du revenu global imposable ;
- différer et réinvestir les bénéfices au sein de la société pour l’acquisition de nouveaux biens immobiliers.
Il est aussi possible de loger les parts sociales de la SARL dans un PEA PME afin d’obtenir une exonération d’impôts sur le revenu sur les produits de cession et les dividendes à partir de la 5e année.
Pour ainsi dire, à partir d’un d’un niveau de revenu important (+ de 120 000 euros à l’année), la SARL immobilière à l’IS devient un véhicule d’investissement immobilier particulièrement intéressant.
Ceci dit, il est aussi possible d’envisager la SARL immobilière comme un véhicule d’investissement financier ad hoc pour faire de l’achat revente.
L’achat revente avec la SARL immobilière
La SARL immobilière peut opter pour le régime des sociétés de personne (transparence fiscale) pendant une durée de 5 ans, période pendant laquelle le bien immobilier peut prendre de la valeur.
Le mécanisme est alors similaire à celui des SARL de famille. Les associés peuvent bénéficier du régime LMNP de sorte que :
- il est possible d’amortir le bâti de l’immeuble afin de réduire les revenus locatifs imposables ;
- les plus-values immobilières sont calculées à partir de la valeur d’acquisition (et non de la VNC).
L’objectif est donc d’acheter un bien immobilier pour le revendre à court terme, quitte à effectuer des travaux de rénovation (réduisant accessoirement l’assiette de la plus-value) afin d’accélérer sa valorisation.
À l’issue de la période des 5 ans, c’est-à-dire avant la perte du régime de transparence, les associés devront revendre le bien immobilier et liquider la SARL afin de se partager le boni de liquidation.
Malheureusement, l’achat à revente à court terme ne permet pas de bénéficier des abattements pour durée de détention. Il n’en demeure pas moins que la SARL immobilière est un bon candidat pour un mix location meublée et revente à court terme à condition de trouver un bien immobilier adapté à ce type de montage sur un marché liquide et dynamique.
Ainsi, la SARL immobilière dans toutes ses formes peut répondre à des problématiques d’investissement variées en s’adressant à la fois aux hauts patrimoines et aux classes moyennes supérieures. Il faudra néanmoins tenir compte des coûts de gestion engendrés par ce type de structure au regard du montant des investissements opérés et de leur rentabilité espérée.
