La SARL de famille est un excellent moyen de faire de la location meublée via une société, tout en profitant des avantages fiscaux liés au régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut est en principe réservé aux particuliers imposables à l’impôt sur le revenu, mais certaines sociétés dotées de la transparence fiscale peuvent en bénéficier. Les SARL constituées entre membres d’une même famille peuvent tirer pleinement avantage de la location meublée en optant pour ce régime de transparence, leurs bénéfices et plus-values sont alors taxés à l’impôt sur le revenu.
SARL de famille : composition et transparence fiscale
Les SARL sont un véhicule intéressant pour investir dans l’immobilier. Elles permettent à plusieurs personnes de se regrouper en s’associant et de tirer profit de l’effet de levier lié au financement de l’immeuble par emprunt bancaire.
Pour aller plus loin sur les SARL immobilières, lisez notre article : “Les avantages de la SARL pour investir dans l’immobilier”.
Comme nous allons le voir, les SARL de famille permettent, grâce à l’option pour le régime des sociétés de personnes (CGI, art. 8), de bénéficier du régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels, très avantageux pour les associés par rapport à l’impôt sur les sociétés. Ceci n’est pas possible dans une SCI (société civile immobilière) exerçant une activité de location meublée car elle sera automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés sans possibilité de conserver son assujettissement à l’impôt sur le revenu (CGI, art. 206).
Enfin, la SARL de famille est un bon outil dans une optique de transmission de son patrimoine. Il est possible d’envisager un démembrement de la propriété des parts sociales pour en donner la nue-propriété aux enfants, sans remettre en cause le caractère familial de la société. Cette technique permet d’assurer la continuité de l’exploitation et le bon fonctionnement de la société, tout en réduisant les droits de succession.
Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?
Les SARL de famille sont des SARL dont tous les associés sans exception sont des membres d’une même famille. La particularité de ces sociétés est qu’elles sont autorisées à opter pour le régime des sociétés de personnes, c’est-à-dire l’imposition de leurs résultats à l’impôt sur le revenu, en lieu et place de l’impôt sur les sociétés.
Condition tenant à la composition du capital
Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi qu’avec les conjoints et les partenaires de PACS (CGI, art. 239 bis AA).
La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints, ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. Cette première condition est appréciée strictement puisque chacun des associés doit être directement lié aux autres associés soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage ou le PACS.
Une SARL de famille peut ainsi être créée :
- entre époux ou partenaires de PACS,
- entre un père et un ou plusieurs enfants,
- entre un père, ses enfants et leurs conjoints,
- entre deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux,
- entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints,
- entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs,
- entre un beau-père et son gendre.
En revanche, une SARL de famille ne peut être constituée entre concubins, cousins ou beaux-frères, ou entre un oncle et son neveu.
Cette condition familiale doit être respectée pendant toute la durée d’application du régime de la transparence fiscale, et à partir de la date d’option pour celui-ci. Ainsi, un divorce, le décès d’un des associés ou la donation de ses parts à une personne non éligible, peut avoir des conséquences drastiques : la soumission à l’impôt sur les sociétés de la SARL, la taxation immédiate des bénéfices en cours ou en sursis d’imposition et des plus-values latentes (conséquences fiscales de la cessation d’activité).
Des mesures de tempérament ont heureusement été prises par l’Administration pour admettre dans la société d’un associé n’ayant pas le lien de parenté voulu (V. BOI-IS-CHAMP-20-20-40, §10 et s.).
Condition tenant à l’activité exercée par la société
Pour pouvoir opter pour le régime des sociétés de personnes, la SARL doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (CGI, art. 239 bis AA). Elles doivent donc se livrer à une exploitation ou à des activités visées aux articles 34 et 35 du CGI.
La location meublée est une activité commerciale par nature et entre dans le champ d’application de l’article 34 précité. Les SARL de famille qui exercent une telle activité sont donc éligibles au régime spécial. La qualité de loueur en meublé professionnel ou non professionnel s’apprécie alors au niveau de chaque membre de la SARL de famille.
| Attention à bien anticiper les changements d’activité. Si la SARL se met à louer l’immeuble nu, activité civile par nature, elle perdra le bénéfice de la transparence fiscale et sera à nouveau passible de l’IS. |
La transparence fiscale pour les SARL de famille
Les SARL sont en principe soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Si les conditions évoquées ci-dessus sont remplies, la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale des sociétés de personnes (CGI, art. 8). Chaque associé sera alors imposé à l’impôt sur le revenu (IR) sur sa quote-part de résultat dans la SARL déterminé selon les règles fiscales des loueurs en meublé (et non plus selon les règles de l’IS).
Cette option de la SARL de famille pour l’IR produit ses effets de manière illimitée dans le temps, tant qu’elle n’est pas révoquée (contrairement aux simples SARL qui sont autorisées à opter pour l’IR mais pour une durée de 5 ans).
Comparons maintenant les différents régimes fiscaux qui s’offrent aux SARL pour comprendre l’intérêt des SARL de famille.
SARL immobilière à l’impôt sur les sociétés
Si la SARL est soumise à l’IS, ses résultats sont déterminés à partir des loyers desquels sont déduits l’amortissement de l’immeuble et toutes les charges (entretien et réparation, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, impôt foncier…). Le résultat fiscal est ensuite soumis à l’IS au taux de 15% sur les premiers 38.120 € de bénéfice, puis 25% au-delà.
Le résultat comptable net d’IS peut ensuite être distribué aux associés sous forme de dividendes, si la société dispose de la trésorerie nécessaire. Les dividendes sont imposés au nom de chaque associé et soumis à la flat tax de 30% (sauf option pour le barème progressif de l’IR).
Lorsque l’activité exercée est la location meublée, la soumission de la SARL à l’IS pose deux problèmes. Tout d’abord, le même résultat est taxé deux fois, une première fois au niveau de la société puis, en cas de distribution, au niveau des associés. Ensuite, le régime LMNP ne peut s’appliquer puisqu’il n’est prévu que pour les personnes soumises à l’IR.
SARL de famille optant pour le régime des sociétés de personnes
Lorsque la SARL opte pour le régime de la transparence fiscale (CGI, art. 8), elle n’est pas personnellement soumise à l’impôt sur ses résultats. Ce sont en effet les associés qui sont personnellement assujettis à l’impôt sur le revenu sur la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société et en fonction de l’activité exercée par celle-ci.
Autrement dit, dans une SARL de famille exerçant une activité de location meublée :
- les revenus locatifs seront imposés au nom de chaque associé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux),
- et la plus-value de cession de l’immeuble sera soumise au régime des plus-values immobilières pour les associés ayant le statut de loueurs en meublé non professionnels (ou à celui des plus-values professionnelles pour ceux ayant le statut de loueurs en meublé professionnels).
| L’intérêt de l’option de la SARL de famille pour la transparence fiscale est donc que les associés de la SARL de famille bénéficient de tous les avantages du régime fiscal MNP comme s’ils détenaient personnellement l’immeuble donné en location meublée. |
Application du régime LMNP dans les SARL de famille
Les associés d’une SARL de famille faisant de la location meublée peuvent relever du régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) si l’une ou l’autre des conditions suivantes est remplie :
- les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée (tous immeubles confondus) par l’ensemble des membres du foyer fiscal n’excèdent pas 23.000 € sur l’année civile ;
- ces recettes locatives ne dépassent pas 50 % des salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux retirés de la location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux du foyer fiscal.
Si, au contraire, le montant des recettes locatives excèdent 23.000 € et 50% des revenus professionnels du foyer fiscal, l’associé aura le statut de loueur en meublé professionnel.
Nous allons maintenant passer en revue les différents avantages du régime LMNP pour les associés d’une SARL de famille. Par rapport à une location nue générant des loyers imposables en tant que revenus fonciers, la location meublée est une activité commerciale au plan fiscal, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime BIC présente de nombreux avantages par rapport au régime des revenus fonciers.
Amortissements de l’immeuble donné en location meublée
Le principal avantage de la location meublée est la possibilité d’amortir l’immeuble loué. L’amortissement crée une charge déductible fiscalement qui vient s’ajouter aux autres charges liées à l’exploitation de l’immeuble.
Comptablement, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien utilisé dans le cadre de l’entreprise. Il correspond donc à l’usure normale du bien sur une période donnée qui va générer une charge déductible du revenu imposable correspondant au prix de revient du bien divisé par le nombre d’années d’utilisation.
Les règles d’amortissement dans les SARL de famille sont les mêmes que dans toutes les sociétés, avec une particularité s’agissant de la location meublée :
- La société amortit l’immeuble selon la méthode par composants.
Chaque élément de l’immeuble dont la durée de vie est différente des autres fera l’objet d’un amortissement sur cette durée. Il faudra donc opérer un découpage de l’immeuble en différents composants et instaurer plusieurs plans d’amortissement avec des durées différentes (toiture, agencements, gros œuvre…). La SARL peut également amortir tous les biens ayant le caractère d’immobilisation tels que par exemple les meubles meublants.
- Le terrain d’assiette de l’immeuble ne peut donner lieu à aucun amortissement puisqu’il ne fait pas l’objet d’une dépréciation irréversible. La quote-part de l’immeuble correspondant au terrain devra donc être comptabilisée séparément du bâti au bilan de la SARL.
- Fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l’amortissement est limitée. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Autrement dit, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Les amortissements non déduits fiscalement peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite.
En conclusion, le résultat imposable lié à la location meublée est plus faible qu’en cas de location nue (qui n’ouvre pas droit à amortissement en revenus fonciers) et peut même être nul. Pour autant, l’amortissement ne se traduit pas par des sorties de cash et n’obère pas la trésorerie de la SARL. Si la société souscrit un prêt in fine par exemple (remboursement du capital à la fin du prêt), elle sera même en capacité de verser des dividendes aux associés si le résultat comptable le permet.
Déduction de toutes les charges du bénéfice
Lorsque l’activité de location est imposée selon les règles des revenus fonciers, les charges déductibles sont limitativement énumérées par la loi. Au contraire, lorsque les revenus locatifs sont imposables selon les règles BIC, toutes les charges liées à l’exploitation de l’immeuble sont déductibles.
Régime d’imposition en LMNP de la SARL de famille
Chaque associé est imposable sur sa quote-part de résultat dans la SARL de famille à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Il n’est pas possible de bénéficier du régime micro-BIC car les SARL de famille en sont formellement exclues dès lors qu’elles ont plus d’un associé (CGI, art. 50-0, 2-c).
Le seul régime d’imposition pour une SARL de famille composée de plusieurs associés est donc le régime réel. Ce régime implique que le résultat imposable est déterminé à partir des recettes locatives diminuées de toutes les charges liées à l’activité (en ce comprises les dotations aux amortissements de l’immeuble et du mobilier, ce que ne permet pas le régime micro-BIC qui se base uniquement sur les recettes locatives réduites d’un abattement de 50% censé couvrir tous les frais).
Imposition de la plus-value de cession de l’immeuble détenu par la SARL de famille
Le second grand avantage du régime LMNP concerne l’imposition de la plus-value de cession de l’immeuble par la SARL de famille.
Dans une société classique, la plus-value de cession est imposée en tant que plus-value professionnelle et se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble, c’est-à-dire la valeur d’origine du bien réduite des amortissements pratiqués. Ainsi, à la sortie, la plus-value de cession “reprend” les amortissements déduits depuis l’acquisition de l’immeuble.
| Exemple : un immeuble acheté 1M€, amorti sur 10 ans et cédé au bout de 7 ans pour 1,5M€ générera une plus-value imposable de 1,2 M€ (1,5 – [1 – 100.000 x 7)] ). |
Dans une SARL de famille, la plus-value de cession de l’immeuble va être imposable au nom des associés LMNP et bénéficier du régime des plus-values des particuliers (CGI, art. 150 U) :
- la plus-value imposable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble, sans tenir compte des amortissements pratiqués ;
- un abattement pour durée de détention est ensuite appliqué et aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans ;
- la plus-value est imposée à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements au taux de 17,2% ;
- une taxe additionnelle allant de 2% à 6% s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50.000 € (CGI, art. 1609 nonies G).
| Le régime des plus-values des particuliers aboutit nécessairement à une assiette imposable plus faible que celle retenue dans le cadre des plus-values professionnelles. Exemple : Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, la plus-value brute sera de 500.000 € (1,5 M€ – 1 M€). On déduira ensuite un abattement de 12% en matière d’impôt sur le revenu et de 3,3% en matière de prélèvements sociaux correspondant à une détention de 7 ans. |
Imputation du déficit BIC
Si l’activité de location meublée non professionnelle dégage un déficit fiscal (hors amortissements), celui-ci peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Contrairement à la location meublée professionnelle, il n’est pas possible d’imputer ce déficit sur le revenu global, c’est-à-dire sur les autres revenus de l’année du foyer fiscal. On parle ainsi de tunnelisation des déficits LMNP.
Dans une SARL qui n’aurait pas opté pour l’IR, les déficits sont reportables sur les bénéfices des exercices suivants (ou sur les bénéfices des exercices antérieurs s’ils étaient bénéficiaires, on parle alors de “report en arrière” de déficits).
Les déficits retirés d’une location meublée professionnelle peuvent être déduits du revenu global du contribuable de l’année, sans limitation de montant. Si ce revenu est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans.
Les loueurs en meublé non professionnels sont-ils assujettis aux cotisations sociales ?
En principe, les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas passibles des cotisations sociales sur les revenus locatifs. Ils acquittent en revanche les prélèvements sociaux sur les revenus du capital (17,2%).
Toutefois, depuis 2017, les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes annuelles excèdent 23.000 € sont soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants lorsque leur immeuble est loué en location saisonnière (CSS, art. L 611-1).
On rappellera que la location saisonnière consiste à louer en meublé des locaux à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile. Pour en savoir plus sur la location saisonnière, voir notre article Quelle rentabilité pour un investissement locatif saisonnier ?
L’affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) n’est pas une fatalité. Tout d’abord parce que cette affiliation s’accompagne de droits au profit du cotisant (maladie, retraite…) et que les cotisations payées viennent en déduction de la base imposable à l’impôt sur le revenu (contrairement aux prélèvements sociaux). Plus la tranche marginale d’imposition de l’associé à l’impôt sur le revenu sera élevée, plus l’économie procurée par la déduction des cotisations des revenus locatifs sera importante.
L’effet de l’assujettissement aux cotisations sociales peut être minime comme nous pouvons le voir dans l’exemple ci-dessous.
| Exemple : Un associé doit déclarer 25.000 € de BIC en régime LMNP au titre d’une année. Son taux marginal d’imposition à l’IR est de 41%. Cas 1 : Il doit acquitter les prélèvements sociaux (17,2%). Son imposition globale sera de 58,2%, soit 14.550 €. Il lui restera donc 10.450 €.Cas 2 : Il doit acquitter des cotisations sociales de 30%, soit 7.500 €. Son bénéfice imposable sera de 17.500 € et l’impôt de 7.175 €. La taxation globale dans ce cas s’élève à 14.675 €, soit 58,7%. Le net restant s’élève à 10.325 €. |
Ensuite, il est possible de se soustraire aux cotisations sociales en revoyant le mode de gestion de l’immeuble. En effet, une réponse ministérielle de 2018 précise que les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes locatives excèdent 23.000 € et qui exercent leur activité par l’intermédiaire d’une agence immobilière mandatée pour la gestion de leur bien ne sont pas assujettis aux cotisations sociales SSI et continuent à acquitter les prélèvements sociaux. Attention, les plateformes numériques de type Airbnb ou Booking, qui se bornent à mettre en relation les loueurs et les clients, ne sont pas considérées comme des agences immobilières dans ce cadre (Rép. min, Pellois, AN n° 3619, 10 juillet 2018).
