Défiscalisation immobilière : comment fonctionne le régime Denormandie ?

Dans le cadre de sa politique de soutien à la rénovation immobilière et de lutte contre les passoires thermiques, l’Etat a mis en place un dispositif permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils réalisent des travaux de rénovation dans certains logements anciens et s’engagent ensuite à les louer pendant une certaine durée à des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds (CGI, art. 199 novovicies, I, B, 5°)

Ce dispositif, appelé “réduction d’impôt Denormandie” ou “Denormandie ancien”, procure un avantage fiscal intéressant à plusieurs titres. On vous explique tout.

Dans quelles communes la réduction Denormandie s’applique-t-elle ?

La première condition à remplir pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie est d’acquérir puis de rénover un logement situé dans une commune : 

Un simulateur en ligne vous permet de tester l’éligibilité de votre commune.

L’acquisition doit être réalisée entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

Quelles conditions doit remplir le logement rénové ?

Locaux visés 

Les travaux doivent être réalisés dans un logement ancien (à usage d’habitation) ou dans un local (servant à un autre usage que l’habitation) transformé en logement situé dans une commune éligible.

Le logement peut être acquis : 

  • soit directement par une personne physique fiscalement domiciliée en France ;
  • soit par l’intermédiaire d’une société de personnes (type société civile immobilière) qui procèdera à l’acquisition ;
  • soit en souscrivant des parts d’une SCPI (société civile immobilière de placement immobilier) qui réalisera l’investissement.

Location du logement

Après les travaux, le logement doit être loué non meublé, à titre de résidence principale du locataire, pendant une période de 6 ou 9 ans

C’est le bailleur qui prend l’engagement de louer le logement pendant une certaine durée (le taux de la réduction d’impôt accordée dépend de cette durée).

Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Ressources du locataire

Le loyer mensuel (hors charges) réclamé au locataire ne doit pas excéder certains plafonds qui  dépendent de la localisation du logement et de la composition du foyer fiscal du locataire : 

Plafonds applicables en Métropole

Pour les baux conclus en 2023, le revenu fiscal de référence de 2021 du locataire ne doit pas excéder les plafonds suivants en fonction de la zone où se situe le logement : 

Foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zones B2 et C
Personne seule41 855 €41 855 €34 115 €30 704 €
Couple62 555 €62 555 €45 558  €41 001  €
+1 personne à charge82 002 €75 194 €54 785 €49 307 €
+2 personnes à charge97 904 €90 070 €66 139 €59 526 €
+3 personnes à charge116 487 €106 627 €77 805 €70 0025 €
+4 personnes à charge131 078 €119 897 €87 685 €78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+14 603 €+13 369 €+9 782 €+8 801 €

Pour connaître la zone dans laquelle se situe le logement, vous pouvez consulter le site public suivant : www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

Plafonds applicables en Outre-mer

Pour les baux conclus en 2023, le revenu fiscal de référence de 2021 du locataire ne doit pas excéder les plafonds suivants pour les logements situés en Outre-mer  : 

Foyer fiscalDépartements d’Outre-mer + Saint Martin, Saint Pierre et MiquelonPolynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna
Personne seule30 338 €32 872 €
Couple40 516 €43 896 €
+1 personne à charge48 722 €52 788 €
+2 personnes à charge58 818 €63 727 €
+3 personnes à charge69 192 €74 966 €
+4 personnes à charge77 978 €84 485 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+8 704 €+9 429 €

Plafonnement des loyers 

Le loyer ne doit pas excéder, charges non comprises, un plafond fixé en fonction de sa localisation.

Plafond de loyers en Métropole (baux conclus en 2023)

Localisation du logementPlafonds mensuels de loyer au m²
Zone A bis18,25 €
Zone A13,57 €
Zone B110,93 €
Zone B2 (sur agrément)9,50 €

Plafond de loyers en Outre-mer (baux conclus en 2023)

Localisation du logementPlafonds mensuels de loyer au m²
Guadeloupe11,19 €
La Réunion11,19 €
Mayotte11,19 €
Guyane11,19 €
Martinique11,19 €
Saint-Martin11,19 €
Saint-Pierre et Miquelon11,19 €
Polynésie Française13,56 €
Nouvelle-Calédonie13,56 €
Îles Wallis et Futuna13,56 €

Quels travaux doivent être réalisés dans le logement ?

Montant et date de réalisation des travaux

La réduction Denormandie récompense les grosses opérations de rénovation. Aussi, la loi a prévu que les travaux facturés doivent : 

  • représenter au moins 25 % du coût total de l’opération 
  • et être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du logement.

La réduction d’impôt s’applique également aux logements qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration avant leur acquisition et sont acquis dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover).

Travaux facturés par une entreprise

Seules les dépenses de travaux facturés par une entreprise à l’investisseur sont éligibles à la réduction d’impôt.

Ne sont pas pris en compte dans les travaux éligibles : 

  • les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (exemple : main d’œuvre salariée) ;
  • le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si leur installation est effectuée par une entreprise.  Seules les dépenses liées à l’installation de ces matériaux, facturées par une entreprise, seront dans ce cas prises en compte.

Nature des travaux réalisés dans le logement

En outre, les travaux de rénovation doivent entrer dans les catégories suivantes : 

  • soit amener à une amélioration de la performance énergétique du logement de 20 % au moins dans les immeubles collectifs et de 30 % dans les logements individuels ;
  • soit entreprendre des actions d’amélioration de la performance énergétique du logement concernant au moins 2 des 5 catégories suivantes :
    • travaux d’isolation thermique des toitures, 
    • travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur, 
    • travaux d’isolation thermique des parois vitrées, 
    • travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de chauffage, 
    • travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de production d’eau chaude sanitaire

Ces travaux doivent permettre l’obtention a minima, après travaux, de l’étiquette énergétique E sur un DPE (soit une consommation conventionnelle d’énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an).

Attention : les factures délivrées par les entreprises devront faire apparaître distinctement les travaux réalisés pour qu’en cas de contrôle de l’Administration, la nature de ceux-ci soit établie.

En outre, vous devrez faire réaliser un diagnostic de performance énergétique par un professionnel avant et après les travaux.

Lorsque l’acquisition porte sur un local transformé en logement, les travaux doivent entraîner la création de surface habitable nouvelle.

Calcul de la réduction d’impôt Denormandie ancien

Base de calcul de la réduction

La réduction Denormandie est calculée sur le prix de revient global de l’opération immobilière, à savoir : 

  • le prix d’acquisition du logement ou du local transformé en logement 
  • majoré des frais d’acquisition (émoluments du notaire, commission d’agence, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière) ; 
  • majoré des travaux de rénovation éligibles réalisés jusqu’au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du bien. 

Plafonnement de la réduction d’impôt Denormandie

Plafonnement de prix de revient par mètre carré de surface habitable

Un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique pour la détermination de la base de la réduction d’impôt. 

Ce plafond est fixé à 5 500 € / m² de surface habitable (que le logement soit situé en Métropole ou en Outre-mer) (CGI, ann. III, art. 46 AZA octies B).

Plafonnement de la base de la réduction d’impôt

Au titre d’une même année d’imposition, et pour un même contribuable, l’assiette de la réduction d’impôt Denormandie ne peut excéder 300 000 € au total pour au maximum 2 opérations immobilières. 

Remarque : Pour l’appréciation de ce plafond, il y a lieu de prendre en compte à la fois les opérations bénéficiant du dispositif Pinel et les opérations bénéficiant du dispositif Denormandie ancien.

Taux de la réduction d’impôt 

Une fois la base déterminée, on lui applique un taux qui dépend de la durée de l’engagement de location du logement :

  • pour un engagement de 6 ans : 12 % en Métropole (23 % en Outre-mer)
  • pour un engagement de 9 ans : 18 % en Métropole (29 % en Outre-mer)
  • pour un engagement de 12 ans : 21 % en Métropole (32 % en Outre-mer)

Imputation de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt ainsi déterminée est divisée par le nombre d’années de location (6 ou 9) et est imputée sur l’impôt sur le revenu des 6 ou 9 années suivant le fait générateur de la réduction d’impôt : 

Nature de l’investissementFait générateur
Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA

Acquisition d’un logement rénové
Acquisition du logement
Acquisition d’un logement en vue de sa rénovationAchèvement des travaux
Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logementAchèvement du logement
Souscription de parts de SCPIRéalisation de la souscription

Exemple : En septembre 2023, vous achetez un logement ancien de 35 m² pour 150 000 € et réalisez 50 000 € de travaux de rénovation qui s’achèvent en janvier 2024. Ce logement sera loué pendant 6 ans à un locataire dont les ressources respectent les plafonds. 

Le prix au m² est inférieur au plafond de 5 500 €.

La réduction d’impôt est de (150 000 + 50 000) x 12 % = 24 000 €.

Elle sera divisée par 6, soit 4 000 € de réduction par an, et imputée à compter de l’année d’achèvement des travaux (soit 2024) et pendant les 5 années suivantes, soit jusqu’en 2029.

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Quelles sont les obligations déclaratives en Denormandie ?

Le montant total de votre investissement (prix d’acquisition de l’immeuble majoré des travaux) doit être reporté sur votre déclaration de revenu l’année du fait générateur (V. plus haut) de la réduction d’impôt. La ligne à servir dépendra de votre engagement de location.

=> Si vous faites votre déclaration en ligne, cochez la case “Investissements locatifs” dans la rubrique “Charges”.

En outre, en tant que bailleur, vous devrez souscrire une déclaration de revenus fonciers (n° 2044) en annexe à la déclaration de revenus et une déclaration 2044-EB dans laquelle vous prendrez l’engagement de location.

En conclusion, la réduction d’impôt Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière très intéressant car il présente plusieurs avantages : 

  1. Procurant une réduction d’impôt (en plus des éventuels déficits fonciers générés par l’activité locative), il permet d’obtenir jusqu’à 63 000 € d’avantage fiscal pour les investissements réalisés en Métropole.
  2. En Denormandie ancien, vous avez la possibilité de louer le logement rénové à un membre de votre famille, qui plus est, à un loyer plafonné inférieur au prix du marché.
  3. Vous vous constituez un patrimoine immobilier, moins risqué que si vous investissez en Bourse, surtout dans le contexte actuel. immeuble pourra être transmis à vos héritiers.
  4. Une fois le crédit bancaire remboursé, vous pourrez percevoir l’intégralité des revenus locatifs. Investir en Denormandie peut ainsi s’envisager comme un moyen de préparer votre retraite et de vous créer un complément de revenus.

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