Comment se calcule une plus-value immobilière ?

La réalisation d’une plus-value à la revente est souvent l’un des objectifs premiers de la plupart des investissements immobiliers. Le calcul de la plus-value immobilière obéit à des règles particulières qu’il est impératif de connaître avant de se lancer.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière au plan fiscal ?

Une plus-value immobilière correspond au gain que réalise le propriétaire d’un bien ou d’un droit immobilier lorsqu’il le cède à titre onéreux (c’est-à-dire par vente, apport ou échange). En cas de perte, on parle de moins-value immobilière.

La plus-value se distingue donc des revenus locatifs car elle n’a vocation à se réaliser qu’en cas de perte de la propriété (événement intervenant en général en une seule fois, sauf en cas de vente par lot).

Pour déterminer le montant de la plus-value, il convient de partir du prix de vente et d’en retrancher un certain nombre de charges relatives à l’acquisition, à l’amélioration et à la revente du bien immobilier. 

La base imposable d’une plus-value immobilière

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. 

Le prix de vente s’entend de la contrepartie financière réclamée à l’acheteur et prévue dans l’acte de vente. Ce prix peut être réduit des frais de cession à la charge du vendeur tels que les frais de diagnostics immobiliers, les frais d’agence à sa charge, ou encore l’indemnité d’éviction versée au locataire pour mettre fin à un bail de manière anticipée.
Lorsque la vente porte également sur les meubles garnissant un logement (les meubles meublants), la quote-part du prix de vente correspondante doit être retranchée du prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.

Le prix d’achat du bien immobilier, second terme de la différence, correspond à la valeur qu’avait le bien au jour de son acquisition telle que stipulée dans l’acte :

• Si le bien a été acquis à titre onéreux, il conviendra de se reporter au prix indiqué dans l’acte notarié quelles que soient les modalités de paiement du prix (comptant ou à crédit). 
• Si le bien a été acquis à titre gratuit par donation ou par succession, on retiendra alors la valeur vénale ayant servi de base pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit telle que mentionnée dans la déclaration de succession ou l’acte de donation.

Le prix d’acquisition doit être majoré des frais d’acquisition au titre desquels on compte notamment :

• les droits d’enregistrement ;
• les émoluments du notaire ;
• les frais d’agence à la charge de l’acheteur.

Les frais d’acquisition sont en principe retenus pour leur montant réel. Il est toutefois possible, lorsque le bien a été acquis à titre onéreux, de retenir une évaluation forfaitaire fixée à 7,5% du prix d’achat (sans aucun justificatif à apporter).

Selon la nature, le prix et la localisation du bien immobilier, les frais d’acquisition se situent entre 7 et 8 % de la valeur d’achat. Toutefois, les logements acquis neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) bénéficient de droits d’enregistrement réduits en raison de l’application de la TVA immobilière (CGI, art. 257). L’option pour l’évaluation forfaitaire des frais d’acquisition n’est donc pas toujours la plus intéressante et le calcul doit être fait au cas par cas (pour une simulation en ligne, vous pouvez consulter le site de la Chambre des notaires).

Majoration du prix d’acquisition pour dépenses de travaux

Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration évalués (CGI, art. 150 VB, II-4° du CGI):

• pour leur montant réel, à condition de justifier les dépenses par la production de factures et de preuves de règlement, et que les travaux ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (dépenses normalement à la charge du locataire) :
• pour un montant forfaitaire fixé à  15 % du prix d’acquisition à condition que l’immeuble soit cédé plus de cinq ans après son acquisition..

L’option pour le forfait de 15 %  n’implique pas de justifier de la réalité ou du montant des travaux, de sorte qu’elle est acquise de droit. Ce forfait peut se cumuler avec le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition, portant le montant minimum de la majoration à hauteur de 22,5 % si le bien est détenu depuis au moins 5 ans au moment de sa vente.

S’agissant de la déduction des travaux sur une base réelle, il convient d’apporter quelques précisions : 

• seuls les travaux réalisés postérieurement à l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition sont déductibles de la plus-value ;
• les travaux de reconstruction ou d’agrandissement sont ceux qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants ;
• les dépenses d’entretien et de réparation (même les grosses réparations) ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition. De nombreux litiges naissent avec l’Administration à ce sujet. Il est donc indispensable de procéder à une analyse fine de ce poste. Les dépenses d’entretien et de réparation s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Un ravalement d’immeuble est ainsi une dépense d’entretien, de même que la réfection totale des peintures d’un appartement.
• seuls les travaux réalisés par une entreprise sont déductibles de la plus-value, de sorte que l’achat de matériaux par le propriétaire pour réaliser lui-même ne peut être retenu ;
• les dépenses déjà prises en compte en déduction au titre de l’impôt sur le revenu au moyen notamment d’une déduction sur le revenu global, d’un crédit d’impôt ou d’une réduction d’impôt ne sont pas déductibles de la plus-value ;
• dans tous les cas, il est important de bien conserver toutes les factures et les justificatifs de règlement de celles-ci, afin que la réalité des travaux soit établie en cas de contrôle.

L’abattement pour durée de détention

Une fois la plus-value brute connue, il convient d’appliquer un abattement pour durée de détention du bien immobilier. L’abattement pour durée de détention s’applique de manière différenciée selon qu’il s’agit de calculer :

• l’impôt sur le revenu dû sur la plus-value immobilière ;
• ou les prélèvements sociaux.

Il se calcule par année pleine de détention, calculée de date à date.

Exemple : Pour un appartement acquis le 27 avril N et cédé le 21 mars N+6, la durée de détention est de 5 années, puisque la dernière année n’est pas complète.

Il est calculé selon le tableau ci-après :

Durée de détention du bien immobilier	Taux d’abattement pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
Entre la 6e et la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année révolue	4 %	1,6 % par an
À partir de la 22e année	Exonération de la plus-value	9 % par an
À partir de la 30e année	Exonération de la plus-value	Exonération de la plus-value

Exemple : Pour un bien immobilier vendu au bout de 10 année de détention, l’abattement est de :

• 0% / an les 5 premières années : 0 % / an
• de la 6e à la 10e année (5 années pleines) : 
  • pour l’impôt sur le revenu : 5 x 6 % = 30 % d’abattement sur la plus-value brute ;
  • pour les prélèvements sociaux : 5 x 1,65 % = 8,25 % d’abattement sur la plus-value brute.

Imposition des plus-values immobilières

Une fois l’abattement pratiqué, la plus-value immobilière nette est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global : 36,2 %. 

Contrairement aux plus-values mobilières, il n’est pas possible d’opter pour l’application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.

L’impôt est prélevé sur le prix versé par l’acquéreur, et acquitté par le notaire chargé de la vente directement lors de la publicité foncière.

Lorsque la plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu excède 50 000 €, une taxe additionnelle s’applique. Son taux est calculé selon un barème progressif, allant de 2 % à 6% en fonction du montant de la plus-value (CGI, art. 1609 nonies G). Les cessions de terrains à bâtir en sont exonérées.

Pour en savoir plus, retrouvez notre article : Comment calculer l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Cas d’exonération des plus-values immobilières 

Certaines plus-values immobilières énoncées à l’article 150 U du CGI sont totalement exonérées d’impôt en raison de leur nature spécifique. 

L’exonération la plus courante concerne la résidence principale au jour de la cession. Celle-ci se définit comme le logement dans lequel le contribuable et sa famille occupent à titre de résidence habituel et effectif.  À noter qu’il est impossible de détenir plusieurs résidences principales simultanément (notamment lorsque l’un des conjoints est amené à effectuer des déplacements professionnels réguliers), de sorte que l’exonération ne peut porter que sur un seul immeuble à la fois.

Si le contribuable n’est pas propriétaire de sa résidence principale, il peut bénéficier d’une exonération de la plus-value réalisée sur la première cession d’un logement si deux conditions cumulatives sont remplies :

• il n’a pas été propriétaire directement ou indirectement de sa résidence principale durant les quatre années précédant la cession ;
• le produit de la cession est réinvesti dans les 24 mois dans la construction ou l’acquisition d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale. 

D’autres cas d’exonération sont prévus par la loi, certains à titre temporaire :

• la cession d’un droit de surélévation ;
• lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000 € (30 000 € pour un couple) ;
• les plus-values réalisées à l’occasion d’une expropriation sous condition de remploi ;
• les plus-values réalisées par des personnes retraitées ou invalides qui, au titre de l’avant-dernière année précédant la cession, n’étaient pas redevables de l’impôt sur la fortune et dont le revenu de référence est inférieur au I de l’article 1417 du CGI (soit 11 098 € au titre de 2021, avec des majorations possible en fonction du quotient familial) ;
• la première cession d’un logement en France par des contribuables non résidents ;
• certaines opérations avec des offices HLM ou des collectivités locales pour la construction de logements sociaux.

Est-il possible de déduire fiscalement une moins-value immobilière ?

En principe, les moins-values immobilières ne sont pas déductibles fiscalement des plus-values immobilières, même si :

• la moins-value et la plus-value sont réalisées pendant la même année fiscale ;
• les moins-values résultent de la vente d’éléments distincts d’une propriété ayant fait l’objet d’une acquisition unique.

Ceci étant, il existe deux exceptions à ce principe de non-déduction des moins-values immobilières :

• la vente d’un ensemble immobilier acquis par fractions successives ;
• l’imposition résultant d’une fusion de plusieurs SCPI (société civile de placement immobilier).

Ainsi, dès lors qu’une moins-value est envisagée en raison d’un montage particulier ou de la division d’un immeuble en plusieurs lots, il pourrait être intéressant de réaliser l’opération au sein d’une société soumise à l’IS (telle qu’une SCI ou une SARL/SAS immobilière) afin de permettre l’imputation de la moins-value et de bénéficier du report des déficits antérieurs sur les années suivantes. Cette réflexion est d’autant plus pertinente que le taux de l’impôt sur les sociétés est en constante baisse ces dernières années et se situe à un niveau inférieur au taux global d’imposition des plus-values des particuliers (36,2 %). L’arbitrage entre détention directe du bien immobilier et détention indirecte par une société soumise à l’IS est une stratégie patrimoniale à envisager.