Comment se calcule une plus-value immobilière ?

L’un des objectifs premiers de la plupart des investissements immobiliers est de réaliser une plus-value. Déterminé en faisant la différence entre le coût d’acquisition et le prix de revente, le calcul du montant de la plus-value laisse place à quelques subtilités dont il faut tenir compte pour calculer le montant de l’impôt à payer. Pour ce faire, il convient dans un premier de calculer la base imposable puis de pratiquer les différents abattements et exonérations s’il y a lieu. Mais avant tout, intéressons-nous à la notion de plus-value au sens fiscal.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière au sens fiscal ?

Pour déterminer le montant de la plus-value, il convient de déterminer la base imposable en retranchant et ajoutant un certain nombre de charges et recettes relatives à l’acquisition, à l’amélioration et à la revente du bien immobilier.

La base imposable d’une plus-value immobilière

En premier lieu, la plus-value est égale à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Mais, l’achat et la cession d’un bien immobilier donnent lieu à plusieurs frais inhérents. 

Il convient alors de retrancher du prix de vente notamment :

  • les frais de cession (diagnostics immobiliers, indemnités d’éviction d’un locataire, frais d’agence à la charge du vendeur…) ;
  • la TVA réellement supportée sauf si le cessionnaire est assujetti à la TVA (dans ce cas, il pourra déduire la TVA déductible de sa TVA collectée). 

Le prix d’achat du bien immobilier doit quant à lui être majoré des frais d’acquisitions réellement payés :

  • droits d’enregistrement ;
  • émolument du notaire ;
  • les frais d’agence à la charge de l’acheteur.

Il est aussi possible d’opter pour une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 % au lieu de la majoration des frais réellement acquittés lors de l’achat du bien immobilier. Cette option est rarement intéressante dans la mesure où l’acquisition d’immeubles anciens fait l’objet de droit d’enregistrement à hauteur de 8 % environ. Pour les logements acquis neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’option pour la majoration forfaitaire peut être intéressante en raison des droits d’enregistrement réduit. Il convient donc de faire du cas par cas selon les conditions d’acquisition du bien immobilier.

La majoration du prix d’acquisition des dépenses de travaux pour la plus-value immobilière

En vertu de l’article 150 VB du CGI, le cessionnaire peut majorer son prix d’acquisition des dépenses de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’améliorations :

  • au réel à condition de justifier les dépenses et que les travaux ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (dépense à la charge normalement du locataire ou charge récupérée par le propriétaire sur le locataire).
  • forfaitairement pour un montant de 15 % du prix d’acquisition à condition que le contribuable cède son bien immobilier à partir de la 5e année de détention.

L’option pour la majoration forfaitaire n’implique pas de justifier de travaux de sorte qu’elle est acquise de droit à qui s’en prévaut. La majoration peut se cumuler avec la majoration forfaitaire de 7,5 % portant le montant minimum de la majoration à hauteur de 22,5 %.

Concernant la majoration réelle en raison des travaux, il convient d’apporter quelques précisions : 

  • seuls les travaux réalisés lors de la livraison de l’immeuble ou au moment de son acquisition sont déductibles ;
  • les dépenses d’entretien et de réparation (même les grosses réparations) ne sauraient venir en majoration du prix d’acquisition ;
  • seuls les travaux réalisés par une entreprise sont admis en majoration du prix d’acquisition de sorte que l’achat de matériaux par le propriétaire pour réaliser lui-même des travaux n’est pas déductible du montant de la plus-value ;
  • les dépenses déjà prises en compte en déduction au titre de l’impôt sur le revenu au moyen notamment d’une déduction sur le revenu global, d’un crédit d’impôt ou d’une réduction d’impôt ne sont pas déductibles de la plus-value ;
  • dans tous les cas, il est important de bien conserver toutes les factures afin de justifier la réalité des montants déduits sur la plus-value immobilière.

L’abattement sur la plus-value immobilière pour durée de détention

Maintenant la base de calcul de la plus-value connue, il convient d’appliquer l’abattement pour la durée de détention. L’abattement pour durée de détention du bien immobilier s’applique de manière différenciée selon qu’il s’agisse de calculer :

  • les prélèvements sociaux dus sur la plus-value immobilière ;
  • la plus-value nette imposable au titre de l’impôt sur le revenu. 

L’abattement sur les plus-values immobilières est calculé en fonction de la durée de détention du bien immobilier. 

Durée de détention du bien immobilierTaux d’abattement pour le calcul de  l’assiette de l’impôt sur le revenuTaux d’abattement pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
Entre la 6e et la 21e année6 % par an1,65 % par an
22e année révolue4 %1,6 % par an
À partir de la 22e annéeExonération de la plus-value9 % par an
À partir de la 30e annéeExonération de la plus-valueExonération de la plus-value

Exemple : Pour un bien immobilier vendu à partir de la 10e année de détention, l’abattement est de :

  • 4 x 6 % = 24 % de la base de plus-value pour l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu ;
  • 4 x 1,65 % = 6,6 % de la base de plus-value pour le calcul des prélèvements sociaux.

Une fois l’abattement pratiqué, la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) et à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. Il est par ailleurs impossible d’opter pour la flat tax contrairement aux plus-values mobilières.

Est-ce possible de déduire fiscalement une moins-value immobilière ?

En principe, les moins-values immobilières ne sont pas déductibles fiscalement des plus-values immobilières, même si :

  • la moins-value et la plus-value sont réalisées la même année fiscale ;
  • les moins-values résultent de la vente d’éléments distincts d’une propriété ayant fait l’objet d’une acquisition unique.

Ceci étant, il existe deux exceptions à ce principe de non-déduction des moins-values immobilières :

  • la vente d’un ensemble immobilier acquis par fractions successives ;
  • l’imposition résultant d’une fusion de plusieurs SCPI (Société civile de placement immobilier).

Ainsi, dès lors qu’une moins-value est envisagée en raison d’un montage particulier ou de la division d’un immeuble en plusieurs lots, il pourrait être intéressant de réaliser l’opération au sein d’une société à l’IS (telle qu’une SCI ou une SARL/SAS immobilière) afin de permettre l’imputation de la moins-value et de bénéficier du report des déficits antérieurs sur les années suivantes. 

En sus, la base taxable des plus-values immobilières dans une société à l’IS sera inférieure à celle de l’IR puisque c’est la valeur nette comptable de l’immeuble à la place du prix d’acquisition qui est retenu.

Il convient alors d’étudier plus en détail les opérations immobilières futures envisagées afin de déterminer s’il peut être intéressant d’opter pour la détention indirecte d’un bien immobilier par une société assujettie à l’IS. 

Les plus-values immobilières exonérées d’impôt

Certaines plus-values immobilières sont totalement exonérées d’impôt en raison de leur nature spécifique. Les plus-values exonérées sont énoncées à l’article 150 U du CGI.

L’une des premières exonérations d’impôt sur les plus-values concerne la vente de la résidence principale. Dès lors que l’immeuble cédé correspond aux critères de la résidence principale (lieu de résidence habituel et effectif où se situe le centre des intérêts professionnels et matériels du contribuable), il est possible de bénéficier de l’exonération de la plus-value. À noter qu’il est impossible de détenir plusieurs résidences principales simultanément de sorte que l’exonération ne peut porter que sur un seul immeuble à la fois.

Si le contribuable n’est pas propriétaire de sa résidence principale, il peut bénéficier d’une exonération de la plus-value réalisée sous deux conditions cumulatives :

  • le cédant n’a pas été propriétaire directement ou indirectement de sa résidence principale les quatre dernières années ;
  • le produit de la cession doit être employé dans les 25 mois à compter de la vente immobilière à l’achat de sa résidence principale. 

Il existe par ailleurs d’autres causes d’exonération de la plus-value immobilière :

  • la vente d’un droit de surélévation ;
  • la vente d’un logement en France par des contribuables non résidents (selon notamment les conventions fiscales négociées entre la France et le pays de résidence du cédant) ;
  • les plus-values inférieures à 15 000 euros (30 000 euros pour un couple) ;
  • les plus-values réalisées à l’occasion d’une expropriation ;

les plus-values réalisées par des retraités ou personnes invalides n’étaient pas redevables de l’ISF et ayant un revenu fiscal de référence inférieur au I de l’article 1417 du CGI (soit 11 098 euros majorés de 2 963 euros pour chaque demi-part supplémentaire du foyer fiscal pour les contribuables de la France métropolitaine).

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