Est-ce rentable d’investir dans une maison de retraite ?

Le vieillissement de la population française est un fait structurel inévitable posant son lot d’incertitudes sur de nombreux secteurs de l’économie et notamment l’immobilier à des fins d’habitation. En effet, en 2012 on comptait déjà 8 % de la population française âgée de plus de 75 ans, avec des projections à 13,6 % de la population pour 2040 en raison notamment de l’augmentation de l’espérance de vie.

Ceci dit, ces analyses prospectives crédibles offrent quelques certitudes : il y aura de plus en plus de personnes dans un état de dépendance en France à mesure que le temps passe. Cette augmentation de la demande peut être alors une véritable opportunité pour réaliser un investissement immobilier rentable peu commun : l’investissement dans une chambre de maison de retraite.

Qu’entend-on par maison de retraite ? Comment investir dans une chambre de maison de retraite ? Quelle rentabilité pour quels avantages fiscaux ? 

Nous allons voir si l’investissement dans une maison de retraite constitue véritablement “l’or gris” de demain. Notre analyse se portera principalement sur l’achat d’une chambre en EHPAD.

Maison de retraite, EHPAD, résidences seniors, quelles différences ?

Avant d’envisager un investissement dans une maison de retraite, il convient de comprendre les caractéristiques des différents établissements destinés aux seniors.

La notion de maison de retraite est un terme générique englobant une diversité d’établissement allant de l’EHPAD à la résidence pour senior en passant par les USLD (unité de soin longue durée). Chaque catégorie d’établissement répond à un besoin spécifique fonction du degré de dépendance des locataires. 

La notion de résidence sénior ou résidence avec service

Les résidences pour senior ou résidence avec service s’adressent aux personnes âgées autonomes pouvant effectuer elles-mêmes leurs tâches du quotidien et ne nécessitant pas un accompagnement médical spécifique. L’objectif étant de créer un lieu convivial où les seniors peuvent se retrouver facilement entre eux et partager un certain nombre d’activités (ateliers, sorties diverses…).

En ce sens, la résidence pour sénior propose un certain nombre de services optionnels aux résidents.

La notion d’EHPAD et d’USLD

L’EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes dépendantes) et l’USLD (unité de soin longue durée) sont des maisons de retraite s’adressant à un public en état de dépendance c’est à dire aux personnes ne pouvant plus subvenir de manière autonome à tout ou partie de leur besoin primaire.

La différence entre ces deux catégories d’établissement tient au degré d’autonomie du public visé : l’USLD s’adressant aux personnes très dépendantes dont l’état nécessite une surveillance médicale constante tandis que l’EPHAD s’adresse aux personnes de plus de 60 ans en perte d’autonomie physique ou psychique ne pouvant être maintenue à domicile.

L’EHPAD implique donc des soins moins lourds que l’USLD. 

Il n’en demeure pas moins que de nombreux services à la personne doivent être pourvus aux résidents d’un EHPAD :

  • aide à la vie quotidienne assurée par un personnel qualifié (lever, coucher, toilette, repas…) ;
  • soins médicaux personnalisés ;
  • service de restauration ;
  • service d’animation ;
  • blanchisserie… 

Ces services ne sont pas assumés par les propriétaires des chambres d’EHPAD, mais par l’exploitant de l’établissement, facturés aux résidents. Il convient donc de bien distinguer la mise en location de la chambre de l’ensemble des services inhérents à ce type d’établissement.

En quoi consiste un investissement dans une maison de retraite de type EHPAD ?

Lorsque vous investissez dans un EHPAD, vous n’investissez pas dans la construction de l’établissement en tant que tel (sauf si vous le souhaitez bien entendu), mais plutôt dans une chambre ou un logement au sein de l’établissement.

Cette acquisition immobilière est donc particulière puisque vous serez lié contractuellement avec l’exploitant de la maison de retraite avec un bail commercial au lieu d’être directement en lien avec le locataire.

Il faudra néanmoins prévoir le budget adéquat pour acquérir la chambre.

Un bail commercial signé avec l’exploitant de l’EHPAD

Le bail commercial est normalement conclu dans le but d’exploiter un local servant à l’exploitation d’un fond de commerce. Les règles du bail commercial sont très favorables au preneur dans la mesure où la rupture du contrat et son non renouvellement entraînent le paiement d’une indemnité d’éviction substantiel au preneur évincé.

Pour un investissement dans une chambre d’EHPAD, l’investisseur loue la chambre au moyen d’un bail commercial à l’exploitant de l’EHPAD. Ce dernier attribue les chambres à sa convenance aux locataires en facturant une batterie de services complémentaires nécessaires au regard de l’état de santé des résidents de sorte que la mise à disposition d’une chambre s’assimilerait à une prestation accessoire.

Dès lors, le bail commercial conclu offre à l’investisseur une certaine sécurité dans les revenus perçus tout en faisant l’économie de la gestion locative de la chambre. Un point non négligeable pour la rentabilité, nous y reviendrons…

Le budget à prévoir pour acheter une chambre dans un EHPAD

Le budget à prévoir pour investir dans une maison de retraite est relativement modeste comparativement à un investissement locatif traditionnel. Il faut compter entre 100 000 pour une chambre simple et 300 000 euros pour un appartement plus spacieux.

En tout état de cause, la configuration des chambres et leurs caractéristiques vont dépendre des choix du promoteur immobilier.

Sauf à acheter une chambre dans une maison de retraite sur le marché secondaire, la plupart des investissements en EHPAD se font sur plan ou en VEFA (vente en l’état future d’achèvement).

Bien entendu, les prix peuvent varier en raison notamment du lieu de construction de l’EHPAD et de la valeur foncière du terrain. Ceci dit, la plupart des maisons de retraite sont construites en zone péri urbaine en raison de la concentration non négligeable de personnes âgées.

Les réflexions préalables à mener avant d’investir dans une maison de retraite

Avant de se lancer dans un investissement dans une maison de retraite, il convient de vérifier un certain nombre de points importants pour s’assurer de la viabilité de l’investissement et de sa pérennité sur le long terme. Le risque ne se situe pas tant au niveau de la vacance locative puisque le bail est conclu avec l’exploitant, mais au niveau de ce dernier. En effet, en cas de faillite de l’EHPAD, le placement effectué perdrait la quasi-totalité de sa valeur.

L’emplacement stratégique de l’EHPAD

Comme pour l’achat d’un bien immobilier classique, l’emplacement de l’EHPAD est fonction première de la viabilité de l’investissement et de sa rentabilité. Toutes les zones géographiques ne se valent pas en matière pour un investissement en maison de retraite et parfois, le choix du lieu suit une logique inverse que pour un investissement locatif traditionnel.

L’idée générale est de faire une analyse prospective de la démographie de chaque département pour envisager la demande future en matière d’EHPAD. A ces fins, il est intéressant de consulter le schéma gérontologique sur les sites des conseils généraux. Il est aussi possible de se servir d’autres sources de données telles que Data Gouv ou l’INSEE. L’objectif étant d’avoir l’analyse la plus fine possible pour prévoir de manière quasi certaine l’état de la demande pendant les 20 années à venir.

Quant à l’offre, il faudra être vigilant aussi aux autres établissements déjà présents sur la zone de chalandise concernée en analysant notamment leur taux d’occupation, leur capacité d’accueil, leur réputation et leur public cible…

La vérification de la qualité et de la fiabilité du promoteur et de l’exploitant

Si l’investissement dans une maison de retraite concerne un logement neuf, il faudra s‘assurer que le promoteur dispose des qualités professionnelles nécessaires en consultant notamment l’annuaire de la Fédération des promoteurs immobiliers

De même, la personne de l’exploitant de l’EHPAD est tout aussi importante puisque de celle-ci va dépendre la pérennité de votre investissement notamment pour conserver les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard faisant l’objet d’un engagement sur une période de 9 ans.

Les clauses du contrat de bail commercial signé avec l’exploitant de l’EHPAD

Le contrat de bail commercial est la pierre angulaire de l’investissement en EHPAD puisque c’est de ce contrat que l’investisseur pourra tirer les rendements attendus et amortir son investissement. De même, si le contrat de bail présente de graves avaries entraînant des pertes, c’est la plus value en cas de revente de la chambre d’EHPAD qui sera impactée (puisque le nouveau propriétaire se substitue à l’ancien dans le contrat de bail).

Il est donc nécessaire d’être particulièrement vigilant aux clauses relatives à la répartition des charges entre le bailleur et l’exploitant afin d’éviter d’impacter la rentabilité avec des travaux non envisagés.

Il faudra aussi ajouter une clause excluant toutes possibilités pour l’exploitant de donner congé au bail à l’issue de chaque période triennale afin d’éviter les renégociations des clauses en défaveur du bailleur. En termes de durée, mieux vaut partir sur un bail de 12 ans. Au delà, il sera nécessaire d’établir le bail devant notaire pour un enregistrement au service de publicité foncière occasionnant des frais.

Quels sont les rendements attendus pour un investissement en maison de retraite ?

L’investissement dans un une chambre d’EHPAD peut s’avérer rentable avec un rendement hors avantages fiscaux compris entre 3,5 % et 6 %. Bien entendu, tous les investissements en maison de retraite ne se valent pas. La rentabilité dépendra surtout de la qualité de l’établissement et du contrat de bail signé avec l’exploitant.

De plus, les rendements d’un tel investissement sont stables en raison de la durée de baux conclus avec l’exploitant de l’EHPAD (on parle d’investissement de rente). En effet, contrairement à un investissement locatif classique, il n’y a pas de risque de vacances locatives. Par contre, il faudra s’assurer de la bonne tenue de l’établissement afin d’éviter les risques de faillites de l’exploitant.

Sur le plan strictement financier, l’investissement dans une maison de retraite constitue un excellent complément à un investissement locatif classique en raison notamment de la décorrélation partielle de ces deux actifs. En effet, un accroissement de la perte d’autonomie de la population française pourrait mener à une baisse de la demande locative à des fins d’habitation tandis qu’elle augmenterait la rentabilité des EHPAD et la demande en matière de logement en maison de retraite. L’investissement en maison de retraite permet donc dans une certaine mesure de diversifier son portefeuille immobilier en se couvrant contre les impacts du vieillissement de la population sur le marché de l’immobilier.

Ceci étant, la liquidité à la vente des logements en maison de retraite peut poser quelques difficultés bien qu’il existe un marché secondaire porté notamment par les conseillers en investissement financier et en gestion de patrimoine.

Quels sont les avantages fiscaux pour un investissement dans une maison de retraite ?

Investir en EHPAD permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux notamment en raison du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) à condition bien sûr que le logement soit meublé (ce qui est quasi systématiquement le cas). 

Lors de l’achat, l’investissement en EHPAD sous le régime LMNP permet de récupérer la TVA payée sur le logement acquis neuf.

Concernant les revenus locatifs, ces derniers sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) de sorte qu’il possible de déduire fiscalement de ces revenus notamment :

  • les dotations aux amortissements du logement ;
  • les charges inhérentes à l’exploitation du logement…

En outre, il est aussi possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard permettant d’obtenir une réduction fiscale de 11 % du prix de revient du logement dans la limite de 300 000 euros. Le propriétaire devra alors s’engager sur une période de mise en location pendant 9 ans (d’où la nécessité de conclure un bail commercial sur une longue durée). La réduction d’impôt sera alors répartie sur les 9 années.

A noter néanmoins que le plafonnement des niches fiscales (10 000 euros) s’applique au dispositif Censi Bouvard. 

Entre avantages fiscaux et produit de rente à rendement élevé, l’investissement dans une maison de retraite peut être un investissement lucratif et stable. Ceci étant, il faut tenir compte des risques inhérents à la personne de l’exploitant tant dans son risque de faillite que dans sa position de force dans la renégociation du contrat de bail. Ce type d’investissement nécessite donc de s’entourer de professionnels afin de sécuriser juridiquement l’opération.

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