Quelle rentabilité pour un investissement locatif saisonnier ?

La location saisonnière, aussi appelée meublé de tourisme, consiste à louer un bien meublé à usage d’habitation, en général à la nuitée ou à la semaine, à une clientèle de passage. Contrairement à la location meublée classique, elle implique une forte rotation des locataires.

Ce type de location dégage en principe une meilleure rentabilité brute que la location de moyenne ou longue durée. Elle est toutefois plus lourde à gérer pour le bailleur et de plus en plus encadrée par la législation.

Proposer un investissement locatif saisonnier à un client implique de maîtriser ses avantages et inconvénients, d’évaluer son rendement net ainsi que de connaître la réglementation juridique et fiscale applicable.

Quand parle-t-on de location saisonnière ?

On distingue la location saisonnière de la location meublée classique en ce que le locataire n’établit pas sa résidence principale dans le logement. Il y séjourne pendant ses vacances ou pour motif professionnel, et n’a ainsi vocation à rester dans les lieux que de manière temporaire.

Les parties fixent librement les conditions du bail saisonnier (loyer, durée, prestations), la seule limite étant que la location ne peut être consentie que pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs avec le même locataire.

Le contrat de location saisonnier doit être écrit et comporter un certain nombre de mentions obligatoires (description du bien, prix et durée de la location, modalités de paiement).

Les avantages de location saisonnière

Investir dans une location saisonnière permet de bénéficier d’une bonne rentabilité locative brute. Les loyers sont deux à trois fois plus élevés que ceux tirés d’une location de résidence principale, tout en restant en deçà du coût d’une prestation hôtelière. 

Investir dans une location de vacances peut être un moyen de rentabiliser un investissement dans une résidence secondaire. Les revenus générés contribuent au remboursement d’un prêt, tout en permettant au bailleur de profiter de son bien quand celui-ci n’est pas loué.

N’étant pas destinée à la résidence principale, la location saisonnière s’affranchit des contraintes liées au préavis et à la protection du locataire en cas d’impayés qui sont souvent un frein pour les propriétaires.

Enfin, la fiscalité est un intéressant levier pour les investisseurs. Un volume de charges plus important peut être déduit, tout en bénéficiant d’un régime fiscal intéressant à la revente. 

Les inconvénients de la location saisonnière

La qualité du bien et sa situation géographique sont des facteurs à ne pas négliger pour arriver à un taux de remplissage satisfaisant. Un bien situé au cœur du centre ville, proche des transports, se louera plus facilement qu’un bien excentré. Plus la localisation du bien sera de qualité, plus le prix au m² sera élevé.

Le développement des plateformes internet a réduit le coût d’acquisition de la clientèle mais l’activité reste chronophage en raison de la forte rotation des occupants qui induit une multiplication des tâches : accueil, remise des clés, état des lieux, ménage… Si le bailleur opte pour l‘auto-gestion, il devra se montrer disponible. S’il entend confier ces tâches à une agence immobilière ou une société de conciergerie, la rentabilité de son investissement sera réduite.

Les freins à la location saisonnière

Vérifier le règlement de copropriété

Avant la mise en location saisonnière d’un logement situé au sein d’une copropriété, il est primordial de s’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice d’une activité commerciale dans l’immeuble.

Déclarer le meublé de tourisme auprès de la commune

Le bailleur doit déclarer le meublé de tourisme auprès de la mairie. 

Dans certaines villes, il doit demander une autorisation préalable de changement d’usage. Le fait de destiner un logement à la location de vacances (activité commerciale) revient à changer l’usage auquel le bien est destiné et nécessite l’accord de la commune (C. constr. hab., art. L 631-7, al. 6). Cette procédure est prévue dans les villes suivantes : 

• Paris et petite couronne en Ile-de-France (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne),
• agglomérations de plus de 200 000 habitants ;
• villes de plus de 50 000 habitants située en “zone tendue” et communes ayant soumis les changements d’usage à autorisation. 

A Paris, cette autorisation est assortie d’une obligation de compensation qui impose au propriétaire de transformer en logement une surface au moins équivalente de locaux affectés à un autre usage (bureaux, commerces).

Louer en saisonnier sans autorisation expose le propriétaire à une amende civile (jusqu’à 50 000 € par logement) et des sanctions pénales (un an d’emprisonnement et 80 000 € d’amende).

Le classement en meublé de tourisme

Le propriétaire peut demander le classement du logement en “meublé de tourisme” auprès d’un organisme accrédité ou agréé (C. tourisme, art. L 324-1). Cette procédure facultative permet d’obtenir un classement au sein de 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles en fonction du niveau d’équipement et de confort du logement. 

Le meublé de tourisme classé présente une plus grande attractivité vis-à-vis des locataires, et bénéficie de mesures de faveur au plan fiscal et social.

Fiscalité de l’investissement locatif saisonnier

Impôt sur le revenu pour les revenus locatifs

La location saisonnière est soumise au régime de la location meublée. Les loyers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Statut fiscal du bailleur en locatif saisonnier

On distingue deux statuts pour le bailleur : loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel. 

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) nécessite que deux conditions soient remplies au niveau du foyer fiscal (CGI, art. 155, IV) :

• les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € ;
• ces mêmes recettes dépassent celles des autres revenus catégoriels d’activité du foyer fiscal. 

A défaut, le bailleur aura le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). 

Régime d’imposition de la location saisonnière

Régime Micro-BIC. – Ce régime s’applique lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € HT. Ce plafond est relevé à 176 200 € HT pour les locations de meublés de tourisme classés. Les recettes brutes sont imposées après application d’un abattement de 50 %, porté à 71% pour les meublés de tourisme classés.

Régime réel. – Lorsque les recettes excèdent ces plafonds, ou lorsque le bailleur exerce une option en ce sens, le bénéfice est déterminé en déduisant des recettes toutes les charges liées à l’activité locative : amortissement, intérêts, frais d’entretien, honoraires de gestion, frais de la plateforme…

Le régime réel est souvent plus avantageux puisqu’il permet une déduction fiscale importante ainsi que la prise en compte du déficit lié à l’activité de location saisonnière :

• En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global, sous réserve de la limitation prévue pour les déficits provenant d’amortissements (CGI, art. 39 C).
• En LMNP, le déficit n’est imputable que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de l’année et des dix suivantes. 

Réduction d’impôt pour investissement dans une résidence de tourisme

Les travaux de réhabilitation réalisés dans des meublés de tourisme classés, achevés depuis au moins 15 ans et situés dans une résidence de tourisme classée, ouvrent droit à une réduction d’impôt d’un montant maximal de 4 400 €, si les travaux ont été décidés en assemblée des copropriétaires entre 2017 et 2019 (CGI, art. 199 decies G bis).

Plus-value de cession du bien immobilier loué en saisonnier

Le régime fiscal applicable à la plus-value en cas de revente de l’investissement saisonnier dépend du statut du bailleur.

LMP. – La plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles (impôt sur le revenu de 12,8% et prélèvements sociaux de 17,2%). Elle est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien (prix d’achat diminué des amortissements réalisés depuis l’exploitation en meublé).

La plus-value à long terme bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention de l’immeuble au-delà de la cinquième, soit une exonération totale d’impôt au bout de 15 années (les prélèvements sociaux restent dus) (CGI, art. 151 septies B).

La plus-value à court terme est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales des travailleurs indépendants. 

Les plus-values professionnelles à court ou long terme sont exonérées d’impôt sur le revenu si :

• l’activité de location meublée est exercée depuis plus de 5 ans ;
• le montant des recettes n’excède pas 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (exonération partielle) (CGI, art. 151 septies).

LMNP. – La plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (impôt sur le revenu de 19% et prélèvements sociaux de 17,2%). Elle est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré :

• des frais d’acquisition (montant réel ou forfait de 7,5% prix d’achat),
• des travaux de construction, agrandissement, amélioration (montant réel ou forfait de 15% du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).

Elle bénéficie d’un abattement pour durée de détention qui aboutit à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Le cadeau fiscal fait aux loueurs LMNP réside dans la non-réintégration au prix d’acquisition des amortissements déduits fiscalement pendant la période de location meublée.

La location saisonnière est-elle soumise à la TVA ?

La location saisonnière est exonérée de TVA. Toutefois, lorsqu’elle s’apparente à une prestation para-hôtelière, les loyers doivent être assujettis. Ceci sera le cas lorsqu’au moins trois des prestations suivantes sont proposées au client : petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage régulier des locaux, réception de la clientèle (CGI, art. 261 D, 4°-b). 

Les charges sociales du loueur en meublé saisonnier

Le poids des contributions sociales ne doit pas être négligé dans le calcul de la rentabilité de l’investissement. Le régime social applicable au bailleur dépend du montant de ses recettes locatives.

• Recettes annuelles inférieures ou égales à 23 000 €. – Le bailleur n’est pas soumis aux cotisations sociales mais acquitte les prélèvements sociaux (17,2%).
• Recettes annuelles supérieures à 23 000 €. – Les revenus locatifs relèvent de l’exercice d’une activité professionnelle donnant lieu au paiement des cotisations sociales des travailleurs indépendants (CSS, art. L 611-1). Le bailleur doit choisir entre l’un des régimes suivants en fonction du montant de ses recettes :

Régime	Micro-entrepreneur	Régime général	Sécurité sociale des indépendants
Limite de recettes	72 600 € *	85 800 €	Aucune limite
Base de calcul	Recettes (= loyers encaissés)	Recettes (= loyers encaissés)	Bénéfice imposable (= loyers – charges)
Taux	22% des recettes(ou 6% si meublé de tourisme classé)	Abattement sur la base de 60% (ou 87% si meublé de tourisme classé) Taux de cotisations : 19%(ou 6% si meublé de tourisme classé)	Env. 41% du bénéfice déclaré
Affiliation	autoentrepreneur.urssaf.fr	Urssaf.fr	guichet-entreprises.fr

* 176 200 € pour les meublés de tourisme classés