Pourquoi envisager un démembrement des parts de SCI ?

La SCI est un véhicule intéressant si vous souhaitez investir dans l’immobilier et anticiper la transmission de votre patrimoine. C’est la forme juridique la plus adaptée pour gérer et transmettre à ses héritiers dans de bonnes conditions. Lorsque le recours à la SCI est couplé avec le démembrement de parts sociales, le mécanisme est particulièrement utile dans certaines situations pour réduire la fiscalité. 

Qu’est ce qu’une SCI ?

Avant de vous présenter les avantages d’un démembrement de parts de société civile immobilière, il est opportun de rappeler ce qu’est une SCI.

Une SCI est une société civile dont le patrimoine est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers et dont le but est de tirer profit de ces biens (les louer, faire construire sur un terrain) ou de les mettre à la disposition des associés. Il lui est en revanche interdit d’exercer une activité commerciale comme l’achat-revente d’immeubles caractéristique d’une activité de marchand de biens.

Les associés apportent à la SCI un bien immobilier qu’ils possèdent, ou bien des fonds avec lesquels la SCI va acquérir des immeubles souvent en complétant les apports des associés par des emprunts bancaires et éventuellement des avances en compte courant d’associé. En contrepartie des apports, la SCI émet des parts sociales représentatives de son capital, qui vont être réparties entre les associés au prorata de leur investissement. Les associés perçoivent des dividendes si la SCI fait des bénéfices. Vis-à-vis des créanciers de la société, ils sont responsables des dettes sur leur patrimoine personnel.

La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu par application du régime de la transparence fiscale (CGI, art. 8). Son résultat fiscal est déterminé à son niveau mais il est imposé au nom des associés à hauteur de leur quote-part dans la société. La SCI peut également opter pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Qu’est-ce qu’un démembrement de parts sociales ?

Être propriétaire, c’est avoir un certain nombre de droits sur un bien, on parle alors de “pleine propriété” lorsque l’on cumule tous ces droits. On peut aussi les dissocier et les répartir entre des personnes distinctes en opérant ce que l’on appelle un “démembrement de propriété”. 

Trois droits composent le droit de propriété :

• le droit d’utiliser le bien (“l’usus”),
• le droit de percevoir les revenus du bien (“le fructus”),
• et le droit de vendre le bien ou de le détruire (“l’abusus”).

L’usufruit est le cumul de l’usus et du fructus entre les mains de la même personne, l’usufruitier. La nue-propriété revient à la personne qui est titulaire de l’abusus, le nu-propriétaire. L’usufruit est toujours accordé pour une certaine durée : 

• il peut être viager (c’est à dire qu’il s’éteint au décès de l’usufruitier) 
• ou il peut être temporaire et accordé pour une durée limitée. 

À l’extinction de l’usufruit, qu’il soit viager ou temporaire, la nue-propriété du bien se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire. Il peut à nouveau transmettre l’usufruit sur le bien s’il le souhaite. 

Pour aller plus loin sur les notions d’usufruit et de nue-propriété, lisez notre article “En quoi consiste le démembrement de l’usufruit et de la nue-propriété ?”

En pratique, on rencontre le plus souvent des démembrements de propriété portant sur des immeubles, mais il est également possible de démembrer les titres d’une société, et en particulier les parts sociales d’une SCI.

L’usufruitier des parts sociales aura le droit de percevoir les dividendes versés par la SCI ou de jouir de l’immeuble qui lui appartient. Le nu-propriétaire quant à lui sera le réel propriétaire des parts, il pourra ainsi les vendre dans les conditions fixées par les statuts de la société.

Les avantages d’un démembrement de parts de SCI

Démembrer les parts sociales d’une SCI permet de répondre à plusieurs objectifs : protéger son conjoint, anticiper la transmission de son patrimoine.

Protéger son conjoint grâce au démembrement croisé de parts sociales

Le démembrement croisé de parts sociales de SCI est une technique qui permet de protéger son conjoint, notamment dans l’hypothèse d’une famille recomposée. En effet, en cas de décès, les enfants du premier lit héritent du défunt en pleine propriété et vont se retrouver associés de la SCI avec le conjoint survivant. Ceci peut entraîner une mésentente si les enfants veulent vendre l’immeuble par exemple ou si le conjoint survivant souhaite conserver la jouissance du bien, voire paralyser le fonctionnement de la société.

Pour éviter que les enfants d’un autre lit ne se retrouvent co-associés, il suffit avant que le décès ne survienne, que chaque conjoint soit titulaire de 50% des parts en nue-propriété et de 50% des parts en usufruit. Ainsi, au décès, l’usufruit détenu par le défunt va s’éteindre et ira reconstituer la pleine propriété entre les mains du conjoint survivant, déjà nu-propriétaire des parts sociales.

Prenons un exemple : une SCI est créée entre Marie et Thomas, deux concubins. Son capital est constitué de 100 parts sociales numérotées de 1 à 100 qui se répartissent de la manière suivante :

Répartition des parts	Parts n°1 à 50	Parts n°51 à 100
Marie	Nue-propriété	Usufruit
Thomas	Usufruit	Nue-propriété

Thomas décède, ce qui entraîne l’extinction de son usufruit. Marie devient pleinement propriétaire des parts n°1 à 50, et reste usufruitière des parts 51 à 100. Les héritiers de Thomas seront seulement nus-propriétaires des parts 51 à 100 jusqu’au décès de Marie.

Marie détient ainsi la jouissance entière du bien immobilier (50 parts en pleine propriété et 50 parts en usufruit) : elle peut occuper l’immeuble ou le louer pour en percevoir les revenus. 

Le démembrement croisé de parts de SCI permet de protéger son conjoint ou son concubin avec un coût fiscal intéressant puisque l’extinction de l’usufruit par décès n’occasionne aucune fiscalité pour le nu-propriétaire. Il suffit de l’anticiper dès la création de la société pour en tirer pleinement avantage.

Anticiper la transmission de son patrimoine grâce au démembrement de propriété

La SCI est un véhicule intéressant pour transmettre son patrimoine à ses enfants tout en réduisant les coûts fiscaux. 

En tant que propriétaire des parts sociales d’une SCI familiale, il est possible de faire donation de la nue-propriété de celles-ci tout en conservant l’usufruit. Ainsi, le donateur continue à percevoir les revenus de la SCI ou à occuper le bien immobilier qui lui appartient et, à son décès, lorsque l’usufruit s’éteint, le donataire devient automatiquement pleinement propriétaire sans aucune formalité ou droit de succession à acquitter. 

Pour plus de détails sur les avantages de la SCI familiale en cas de succession, lisez notre article ici.

Lors de la donation, les droits de donation sont calculés sur la valeur des parts transmises en nue-propriété. Cette valeur est déterminée à partir du barème fiscal publié par l’Administration en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation (CGI, art. 669). Elle est inférieure à la valeur en pleine propriété puisque seul “l’abusus” leur est transmis.

Âge de l’usufruitier	Valeur fiscale de l’usufruit	Valeur fiscale de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90%	10%
Moins de 31 ans révolus	80%	20%
Moins de 41 ans révolus	70%	30%
Moins de 51 ans révolus	60%	40%
Moins de 61 ans révolus	50%	50%
Moins de 71 ans révolus	40%	60%
Moins de 81 ans révolus	30%	70%
Moins de 91 ans révolus	20%	80%
Plus de 91 ans révolus	10%	90%

Exemple : Une SCI est détenue par des époux âgés de 65 ans. Les parts de SCI sont valorisées 1.000.000 €. La nue-propriété des parts qui fera l’objet de la donation aux enfants correspond à 60% de la valeur en pleine propriété au moment de la donation, soit 600.000 €.

Sur la valeur de la nue-propriété ainsi déterminée, on déduit ensuite les abattements auxquels les donataires ont droit. Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, les donataires ont 3 enfants. Chacun recevra 1/3 de la société en nue-propriété, soit 200.000 € chacun. En 2022, l’abattement applicable aux donations en ligne directe (parent/enfant) est de 100.000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Autrement dit, chaque parent donnant 100.000 € à chacun des enfants, aucun droit de donation ne sera à payer dans notre exemple.

Pour plus de détails sur le calcul des droits de mutation à titre gratuit, lisez notre article ici.

Pourquoi est-il plus avantageux de démembrer les parts d’une SCI ? Comme nous l’avons vu, le démembrement des parts sociales permet de réduire les droits de donation par rapport à une donation en pleine propriété puisque la valeur transmise est moindre. Il permet au donateur de conserver l’usufruit, ce qui lui assure des revenus jusqu’à son décès, ce qui peut être une stratégie lors d’un départ à la retraite. Enfin, au décès du donateur, l’usufruit disparaît et le nu-propriétaire devient plein propriétaire hors succession sans aucune fiscalité. 

Un autre avantage non négligeable concerne la valeur des parts sociales par rapport à la valeur d’un immeuble qui serait détenu directement. Imaginons qu’une SCI s’endette pour acquérir un immeuble. La valeur des parts sociales sera évaluée en tenant compte de l’actif net réel de la société c’est-à-dire la valeur vénale de l’immeuble diminuée de toutes les dettes de la société telles que l’emprunt bancaire, les dettes fournisseurs… Il est également plus facile de transmettre l’emprunt bancaire qui suit la société emprunteuse (les banques peuvent en effet refuser un changement d’emprunteur si la donation porte sur un immeuble).

En outre, il est communément admis en pratique que les parts d’une SCI doivent subir une décote pour tenir compte de deux éléments générateurs de moins-value : 

• Les parts d’une SCI manque de liquidité en raison par exemple de l’existence d’une clause d’agrément des nouveaux associés dans les statuts de la SCI. La décote admise se situe entre 5% et 20% sur l’actif net réel.
  
• Par ailleurs, plus le pourcentage de parts sociales vendues ou données est faible, moins la valeur des parts sociales est importante.