Tant pour assurer sa succession que pour bénéficier d’allégements fiscaux, l’immobilier est aujourd’hui un excellent vecteur d’opportunités associant rendements importants et avantages fiscaux. Entre la loi Malraux et la loi Pinel, les régimes LMP et LMNP (loueur en meublé), il existe de nombreux dispositifs pour investir dans la pierre tout en réduisant la charge fiscale pesant sur les contribuables.
Pour les patrimoines les plus conséquents, la loi monument historique propose des avantages adaptés à condition bien sûr de manifester un certain intérêt moral et financier pour le patrimoine historique français. Quels sont les avantages fiscaux accordés par la loi monument historique 2020 ? Qui peut en bénéficier ?
Le fonctionnement de la déduction relative à la loi sur les monuments historiques 2020
L’investissement en loi Monuments Historiques 2021 consiste à acquérir un bien immobilier nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
La loi relative aux monuments historiques permet aux propriétaires de déduire de nombreuses charges foncières directement de leur revenu global.
Si habituellement, les travaux et autres investissements sont exclusivement déductibles dans la catégorie revenus fonciers avec une limitation du déficit foncier imputable sur le revenu global, le régime spécial des monuments historiques et assimilés permet d’imputer ces charges sur les autres sources de revenus sans plafonnement.
Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques en 2021 oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans.
De plus, après avoir conclu une convention avec l’Etat, la donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.
Les investissements en loi Monuments Historiques 2021 concernent les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir sur de l’immobilier en centre-ville tout en réduisant efficacement leur imposition.
Ainsi, il est en principe possible de déduire :
- les taxes et impôts perçus par les collectivités locales notamment ;
- les frais de réparation, entretien et d’amélioration (travaux) ;
- les frais de gérance et la rémunération du personnel (concierges, gardes…) ;
- les primes d’assurance ;
- les frais de promotions et de publicité lorsque le monument historique est ouvert au public ;
- les intérêts d’emprunt relatifs au financement ayant permis l’acquisition, la réparation, l’amélioration et l’entretien du monument historique…
Remarque : les éventuelles subventions perçues par le propriétaire doivent être retranchées sur le montant des charges déductibles afférentes.
En principe, les déficits ainsi générés par les différentes charges induites par le monument historique s’imputent en priorité sur les revenus fonciers, puis le reliquat sur les autres revenus sans application de la limite des 10 700 euros applicables normalement aux déficits fonciers.
Cependant, pour déterminer le montant des charges déductibles sur les revenus globaux, il convient de distinguer plusieurs situations.
Le monument historique ne génère aucun revenu
Lorsque le monument ne génère aucun revenu (ou recette), l’ensemble des charges foncières sont déductibles sur le revenu global.
Ceci étant, la proportion du montant déductible varie selon que le monument historique est ouvert ou non au public :
- 100 % des charges sont déductibles du revenu global si le monument est ouvert gratuitement à la visite ;
- 50 % des charges sont déductibles dans le cas contraire.
Le monument historique génère des recettes, mais est inoccupé
Dans cette situation, les charges foncières du monument historique s’imputent directement sur les revenus fonciers. Le reliquat s’impute sans limitation sur les revenus globaux si le bien est loué.
Si le bien génère des recettes sans être loué, les revenus concernés sont soumis au régime de droit commun applicable à ces revenus après déduction des charges et application d’un abattement de 1 525 euros ou 2 290 euros si le bien est équipé d’un parc/jardin.
Le monument historique génère des recettes et est occupé
La partie des charges foncières consacrées à la jouissance du propriétaire est imputable sur le revenu global.
Pour les charges foncières afférentes aux autres parties assimilées à une occupation partielle ou à un droit de visite, ces dernières sont imputables sur les revenus fonciers.
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Les avantages fiscaux d’un investissement monument historique pour les grands patrimoines
Le mécanisme de déduction fiscale peut être particulièrement avantageux dès lors que les revenus globaux du contribuable dépassent un certain montant. En effet, bien que pour la plupart des patrimoines, les réductions et crédits d’impôt sont à privilégier, les personnes imposables dans les hautes tranches de l’imposition ont tout intérêt à préférer l’imputation de déficit sur le revenu global.
L’avantage de la déduction fiscale pour les hauts revenus
Dès lors que le contribuable génère des revenus imposables dans les tranches de l’impôt supérieures (à partir de 30%), le montant des impôts à payer est tellement élevé que les crédits et réductions d’impôts notamment induits par des investissements Pinel et Malraux ne suffisent plus.
En effet, à l’exception des investissements Malraux, la plupart des dispositifs proposant des réductions d’impôt sont soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 euros).
De plus, réduire son revenu global à l’aide de déficits fonciers dans la tranche de 45% revient à une réduction d’impôt de l’ordre de 45% sur le montant total des déficits générés, et ce, sans plafonnement. À partir de 30% d’imposition, le gain fiscal obtenu grâce à la loi monument historique est équivalente à une opération similaire réalisée avec la loi Malraux. Au-delà, la loi monument historique devient plus intéressante fiscalement.
Enfin, la loi monument historique génère des déficits fonciers en priorité imputable sur les autres revenus fonciers du patrimoine. Or, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Ainsi, les déficits fonciers générés par les investissements dans le cadre de la loi monument historique permettent de supprimer (ou de limiter si les revenus du contribuable sont principalement issus de locations nues) les frottements fiscaux induits par les prélèvements sociaux.
Réduire l’IFI grâce aux monuments historiques
La détention d’un monument historique n’est pas exonérée d’IFI, il est pris en compte dans le calcul de cet impôt.
Ceci étant, le montant de l’IFI cumulé avec les autres impôts (IR, PFL, PS) est plafonné à hauteur de 75% des revenus nets de frais professionnels du contribuable après déduction des déficits catégoriels.
Or, la déduction fiscale globale proposée par la loi monument historique permet de diminuer drastiquement les revenus du foyer fiscal.
Il est alors possible de faire chuter l’imposition de l’IFI grâce à la déduction fiscale globale relative aux monuments historiques.
Ainsi, contrairement aux réductions fiscales Malraux s’appliquant sur l’impôt à payer sans impacter les revenus fiscaux, la déduction fiscale monument historique est bien plus adaptées aux patrimoines immobiliers conséquents redevables de l’IFI.
L’exonération des droits de succession sur les monuments historiques
Sur le plan de la succession, les monuments historiques bénéficient d’un régime spécial en matière de droit de succession. Sous certaines conditions, la transmission à titre gratuit d’un monument historique est exonéré de droits de mutation.
L’article 795 A du CGI permet l’exonération de droits de succession ou de donation sur les immeubles classés ou inscrits au titre de monument historique sous réserve de la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d’une convention à durée indéterminée conclue avec le ministère en charge de la culture et après validation par la direction générale ou régionale des finances publiques.
La convention impose et précise notamment les modalités d’accès au public du monument et les conditions d’entretien du bien immobilier. En cas de non-respect, la transmission jusqu’alors exonérée fera l’objet du paiement des droits de mutation afférente à l’opération dans les conditions de droit commun majoré des intérêts de retard.
Ainsi, l’investissement d’un monument historique permet d’anticiper la succession et d’assurer la transmission d’une partie du patrimoine dans des conditions fiscales particulièrement avantageuses. Mais, quid des immeubles éligibles à de tels avantages fiscaux ?
Défiscalisation d’un monument historique : quels sont les biens immobiliers éligibles ?
Les logements concernés par la loi monuments historiques 2020 sont :
- les immeubles classés monuments historiques en raison de leur intérêt historique, artistique ou architectural ;
- les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) ;
- les immeubles visés par le label “Fondation patrimoine” à condition que l’immeuble soit visible de la voie publique ;
- les immeubles faisant partie du patrimoine national pour leur caractère historique et/ou artistique visé par le ministère de l’Économie et des Finances et qui sont ouverts au public.
L’ouverture au public s’apprécie selon le nombre de jours d’ouverture et de la période concernée. Est ainsi considéré comme ouvert au public, le monument historique :
- ouvert au moins 50 jours par an pendant la période d’avril à septembre inclut (dont 25 jours fériés) ;
ou
- ouvert 40 jours par an de juillet à septembre inclut.
L’engagement de conservation résultant de la loi monument historique
La défiscalisation issue de la loi relative aux monuments historiques est réservée aux personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4B du Code général des impôts.
Afin de bénéficier des avantages fiscaux, la loi impose une obligation de conservation en nom propre du monument historique. Toutefois, la loi fiscale prévoit un certain nombre d’exceptions en autorisant certains cas de détentions indirectes.
Les avantages fiscaux consentis aux propriétaires en raison de la détention d’un immeuble reconnu comme monument historique impliquent un engagement à sa conservation pendant une durée de 15 ans à compter de la date d’acquisition.
En d’autres termes, le monument historique doit rester dans le patrimoine du propriétaire. Seules certaines exceptions sont admises à ce principe tel que le démembrement, la détention indirecte sous certaines conditions par une société civile non assujettie à l’IS.
Aussi, l’avantage fiscal peut être conservé en cas de mutation à titre gratuit dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Il est alors possible d’envisager une donation avec réserve d’usufruit pour anticiper sa succession.
Il faudra néanmoins que les donataires ou les héritiers reprennent l’engagement de conservation conformément à celui pris par le défunt ou le donateur.
En cas de non-respect de l’obligation de conservation, l’article 156 Bis du CGI prévoit la majoration du revenu global imposable du propriétaire du tiers des avantages obtenus pendant 3 ans à compter de l’inexécution de l’obligation de conservation.
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Les exceptions à l’obligation de détention directe du monument historique
Eu égard à l’importance de la plupart des investissements dans les monuments historiques, il est possible de bénéficier de la défiscalisation par l’intermédiaire d’une société familiale (SCI familiale ou SARL familiale).
De plus, en vertu de l’article 156 bis II du CGI, la défiscalisation globale est aussi ouverte aux associés d’une société civile transparente fiscalement si :
- l’immeuble est classé en tout ou partie au titre des monuments historiques ;
- 75% de sa surface habitable est consacrée à l’habitation ;
ou
- l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de classement au titre des monuments historiques (accord ministériel) ;
- l’immeuble est affecté pendant 15 ans minimum à un espace culturel ouvert au public à titre gratuit.
En tout état de cause, les associés de la société doivent prendre l’engagement de conserver leurs parts sociales pendant au moins 15 ans et de conserver l’immeuble au sein du patrimoine de la société pendant cette même durée.
De même, il est tout à fait envisageable de démembrer la propriété du monument historique afin de permettre à l’usufruitier de bénéficier de la déduction fiscale tout en optimisant la succession via une donation avec réserve d’usufruit. Dans cette situation, l’usufruitier et le nu propriétaire doivent s’engager à la conservation du bien pendant la durée de 15 ans.
Particulièrement avantageux sur le plan fiscal, la détention d’un monument historique ne doit pas pour autant occulté la réalité patrimoniale d’un tel investissement : les charges foncières sont élevées et implique des investissements réguliers. Il s’agit donc d’un investissement défiscalisé réservé aux personnes disposant de revenu conséquent en raison notamment d’un patrimoine immobilier particulièrement fructifère. Mais surtout, ces personnes doivent avoir un attrait particulier pour la préservation et la mise en valeur du patrimoine historique français !
