Défiscalisation immobilière : Comment fonctionne le régime Censi Bouvard ?

Le régime Censi Bouvard était un dispositif de défiscalisation immobilière  qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% de la valeur d’achat d’un logement neuf destiné à être loué meublé dans une résidence de services. La gestion du logement était confiée à un exploitant pendant une certaine durée. 

Ce régime a pris fin le 31 décembre 2022 et n’a pas été reconduit par la loi de finances pour 2023.

Les investissements éligibles au régime Censi Bouvard 

Investissement dans un logement neuf

La réduction d’impôt s’appliquait au titre de l’acquisition, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022, de logements :

• neufs achevés ;
• en l’état futur d’achèvement ;
• achevés depuis au moins 15 ans, ayant fait l’objet d’une réhabilitation ;
• achevés depuis au moins 15 ans faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Seules les acquisitions de logements étaient éligibles. Le bien devait par conséquent satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies pour les immeubles à usage de logement par le Code de la construction et de l’habitat (CCH, art. R 111-1 à R. 192-4).

L’acquisition devait être réalisée à titre onéreux, ce qui excluait de fait les acquisitions par succession ou donation.

Le logement devait être situé dans une résidence de services

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les logements devaient être situés dans l’une des structures suivantes :

• établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées mentionné à l’article L. 312-1, I, 6° du code de l’action sociale et des familles (CASF) ;
• – établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées mentionné à l’article L. 312-1, I, 7° du CASF ;
• établissement de santé autorisé à dispenser des soins de longue durée (CSP, art. L. 6143-5, 3°) ;
• résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément “qualité” visé à l’article L. 7232-1 du code du travail (C. trav.) ou l’autorisation prévue à l’article L. 313-1 du CASF pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile relevant de l’article L. 312-1, I, 6° ou 7° du CASF ;
• ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu par les dispositions codifiées de l’article L. 444-1 du CASF à l’article L. 444-9 du CASF ;
• résidence avec services pour étudiants ;
• résidence de tourisme classée (jusqu’au 31 décembre 2016 seulement).

Pour plus de détails sur les résidences de services éligibles à la loi Censi Bouvard, vous pouvez consulter le BOFiP (BOI-IR-RICI-220-10-20, 2 juillet 2020).

Contrairement à d’autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, le dispositif Censi Bouvard n’est subordonné à aucun zonage. Le logement pouvait donc se trouver n’importe où sur le territoire français.

Conditions relatives au bénéficiaire de la réduction d’impôt

Investissement réalisé par une personne physique

L’acquisition devait être réalisée par une personne physique résidente de France, c’est-à-dire un contribuable soumis à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de ses revenus mondiaux en France (CGI, art. 4 B).

L’investissement devait être réalisé directement, ce qui interdisait les détentions indirectes à travers une société de capitaux ou une société de personnes.

Investissement en pleine propriété

Le logement devait être détenu en pleine propriété. 

Aussi, les démembrements de propriété (usufruit, nue-propriété) n’ouvraient pas droit à la réduction d’impôt Censi Bouvard. Seuls les pleins propriétaires pouvaient en bénéficier.

Il était toutefois possible de détenir le logement en indivision, chaque propriétaire calculant sa réduction sur sa quote-part d’investissement. 

Conditions relatives à la mise en location du logement

Le bénéfice de la réduction d’impôt Censi Bouvard était subordonné à plusieurs conditions portant sur la location du logement. 

Engagement de location

Le propriétaire devait prendre l’engagement de louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence où se situait le logement. 

Conditions de mise en location

Le logement devait être donné en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.

En cas de changement d’exploitant au cours de la période couverte par l’engagement de location, le logement devait, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois et jusqu’à la fin de cette période. À défaut de location à un nouvel exploitant après l’expiration du délai d’un mois imparti, la réduction d’impôt faisait l’objet d’une reprise au titre de l’année de rupture d’engagement de location.

La location au nouvel exploitant pouvait intervenir sous un délai maximal de 12 mois en cas de défaillance de l’ancien exploitant (liquidation judiciaire, résiliation du bail commercial notamment).

Remarque : Contrairement à d’autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, le dispositif Censi Bouvard ne fixait aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources du locataire.

Location meublée non professionnelle du logement

Le logement devait être loué meublé. 

Les logements meublés sont des logements comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (électroménager, mobilier, literie, vaisselle, rideaux…).

Le dispositif Censi Bouvard exigeait également que le propriétaire exerce cette activité à titre non professionnel, c’est-à-dire dans le cadre LMNP au moment de l’acquisition du logement, et que les revenus soient imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de la location.

Calcul et imputation de la réduction d’impôt Censi Bouvard

Base de calcul

La base de calcul de la réduction d’impôt correspondait au prix d’acquisition hors taxes ou au prix de revient global du logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires, ainsi que de la quote-part de ce prix correspondant aux parties communes de l’immeuble.

Elle était plafonnée à 300 000 € par an.

Il était donc possible de réaliser plusieurs investissements au titre de la même période d’imposition.

Taux applicable

Depuis le 1er janvier 2013, la réduction LMNP Censi Bouvard était calculée au taux de 11%.

D’autres taux se sont succédés pour les investissements réalisés avant 2013.

Imputation sur 9 ans

Une fois son montant déterminé, la réduction d’impôt était répartie sur 9 ans et imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre de chacune de ces années. 

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excédait l’impôt dû au titre de cette même année, le solde pouvait être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 6 années suivantes.

Plafonnement des niches fiscales

Dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux, l’ensemble des avantages fiscaux dont bénéficie un contribuable ne peut lui procurer une réduction de son impôt sur le revenu supérieure à un montant de 10.000 € au titre d’une année donnée (CGI, art. 200-0 A).

La réduction Censi Bouvard entre dans les avantages soumis à ce plafonnement.

Avantages et inconvénients du LMNP Censi Bouvard

Ce dispositif a cessé mais il pourrait être réactivé dans le futur. 

Voici les avantages et inconvénients que nous avons relevés.

Avantages

Les investisseurs ont été séduits pour plusieurs motifs.

Tout d’abord, la réduction d’impôt était généreuse puisqu’elle pouvait aller jusqu’à 33.000 € par an et par foyer fiscal (300.000 x 11%). Il était possible de réaliser plusieurs acquisitions par an, ou sur plusieurs années, ce que certains dispositifs de défiscalisation immobilière n’autorisent pas.

Ensuite, le dispositif s’avérait plutôt souple pour le propriétaire puisque la gestion du logement était confiée à un exploitant. Il n’avait pas à trouver un locataire, ne supportait pas le risque de non-paiement du loyer (celui-ci étant payé par l’exploitant lui-même). Le taux d’occupation du logement était même connu d’avance dès la signature du bail avec l’exploitant.

Un autre avantage, et non des moindres, la réduction d’impôt, si elle n’était pas imputée faute d’un impôt suffisant, pouvait être reportée sur les 6 années suivantes ce qui sécurisait l’efficacité du dispositif.

Les loyers imposés selon le régime LMNP peuvent être réduits de nombreuses charges grâce à l’application des règles BIC : déduction de l’amortissement du logement et des intérêts d’emprunt notamment. A la revente, la plus-value immobilière bénéficie du régime des plus-values des particuliers.

Sur les règles d’imposition applicables en cas de revente, lisez notre article : Comment se calcule une plus-value immobilière ?

Inconvénients de la loi Censi Bouvard

Les inconvénients sont suffisamment nombreux pour être évoqués.

Tout d’abord, le dispositif est soumis, comme nous l’avons vu, au plafonnement des niches fiscales. Autrement dit, cela réduit considérablement les possibilités d’optimisation fiscale immédiate…

Il s’agit d’un engagement sur la durée qui implique que le logement soit conservé pendant les 9 années d’imputation de la réduction d’impôt. En cas de crise immobilière ou de besoin de liquidités, il faudra rembourser la réduction d’impôt imputée pour sortir du dispositif.Un risque majeur et extérieur réside dans le fait que la réduction d’impôt puisse être remise en cause dans l’hypothèse où l’exploitant ferait faillite et que le logement ne puisse être reloué dans le délai de 12 mois admis par l’Administration…  C’est la raison pour laquelle ce type d’investissement ne devait être envisagé qu’en présence d’un exploitant disposant d’une solide expérience dans le secteur choisi (résidences étudiantes, accueil de personnes handicapées…) et de fonds propres suffisamment étoffés.